鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本中央 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１熊本０２ -184	熊本市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東16m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	１９７熊本０１ -900253	熊本市中央区		更地	（　）	長方形	西32m国道、中間画地		近商 (80,300)
c	２０１熊本０２ -109	熊本市東区		貸家建付地	（　）	台形	北西27m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	２０１熊本０１ -183	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北西23m国道、東5m、二方路		準工 (70,200)
e	２０１熊本０１ -109	熊本市中央区		更地	（　）	台形	南東22m国道、中間画地		近商 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,745	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,607	100 [ 78.6]	138,177	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 111,111	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	132,287	100 [ 95.0]	139,249		143,000
c	(　 ) 130,212	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	131,514	100 [ 97.0]	135,581		140,000
d	(　 ) 111,781	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 82.6]	144,445	100 [ 105.0]	137,567		142,000
e	(　 ) 127,457	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	132,450	100 [ 95.0]	139,421		144,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

熊本中央 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,960,965	4,847,476	13,113,489	9,234,000	3,879,489	（　0.9505） 3,687,454	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	81,943,422 円　　　　（　 58,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	420.00	Ｓ2	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,395 ㎡	41.0 m x 32.5 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗４戸、事務所６戸

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的なレンタブル比により建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	420.00	85.0	357.00	2,442	871,794	4.0	3,487,176
							0.0	0
2～ 2	事務所	420.00	85.0	357.00	2,100	749,700	4.0	2,998,800
							0.0	0
～

～

～

計		840.00	85.0	714.00		1,621,494		6,485,976
								0

⑨年額支払賃料	1,621,494 円　×　12ヶ月　＝　 19,457,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 714.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当可能

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,457,928 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,556,634 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,901,294 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,485,976 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,671 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,960,965 円　　　　（　 12,875 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１収０４３３５　　　　-3	2,990 ( 2,983)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,556	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,442 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１収０４３３５　　　　-4	1,712 ( 1,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,014
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本中央 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	675,000 円	135,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,167,476 円	19,457,928　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,520,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,080,000 円	135,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	270,000 円	135,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,847,476 円　（　　　　　　 3,475 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	135,000,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,234,000 円（　　　　　 6,619 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,960,965 円
②総費用	4,847,476 円
③純収益　①－②	13,113,489 円
④建物等に帰属する純収益	9,234,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,879,489 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,687,454 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,643 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,943,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
熊本中央 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本中央 5-15

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　石山　博

印

TEL.

鑑定評価額

197,000,000 円

１㎡当たりの価格

141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市中央区帯山９丁目９５２番１２｢帯山９－４－６｣				②地積　(㎡)	1,395 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1.2:1	診療所ＲＣ1	中小規模の営業所等が多い日赤前の路線商業地域	北西25m市道、北東側道	水道、ガス、下水	水前寺 3.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

水前寺駅　北東方

3.6km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに位置する路線商業地域で、低層店舗、営業所等を中心に商業立地性は高く需要は安定している。
背後住宅地域の需要も高い等、背後地の状況も良好である。地価は強含みで推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 58,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、熊本市内の幹線道路沿いに位置する商業地域が中心と判定され、特に中央区東部や東区の路線商業地域
との代替・競争関係が強い。主たる需要者は、店舗経営や沿道型サービス施設を展開する県内外の法人事業者で、画地
規模や取引価格にバラツキが見られる等から、需要の中心となる標準的な規模・価格帯の把握は困難と判断される。自
動車通行量が非常に多く、背後地の状況も良好である等商業立地性は総じて高く、需要は安定している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿いに低層店舗、営業所等が連たんする商業地域で、自社利用の物件が中心である等収益性を反映した価格形
成はなされておらず、収益価格の説得力は劣るものと判断される。したがって代替競争不動産の取引事例から求められ
、市場実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 176,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[100.0]

100
[133.1]

[103.0]
100

143,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気の動向や金融機関の審査引き締め
等の影響は懸念されるものの、地場の優良企
業や県外投資家等を中心に需要が高い状態が
継続。

自動車通行量が非常に多く低層店舗、営業所
等を中心に商業立地性は総じて高いことから
、需要は安定。

対象地内に新規店舗がオープンした。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本中央 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１熊本０１ -50	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	台形	南10.5m市道、北東3m、二方路		２中専 (70,200)
b	１９７熊本０１ -900165	熊本市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m県道、南6m、角地		商業 (90,400)
c	１９７熊本０１ -900201	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	１９７熊本０１ -900253	熊本市中央区		更地	（　）	長方形	西32m国道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,608	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	122,931	100 [ 85.6]	143,611	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	148,000
b	(　 ) 122,568	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	138,567	100 [ 87.6]	158,182		163,000
c	(　 ) 155,931	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	165,287	100 [ 121.2]	136,375		140,000
d	(　 ) 111,111	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	135,555	100 [ 96.0]	141,203		145,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

熊本中央 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,992,600	4,871,532	13,121,068	9,234,000	3,887,068	（　0.9505） 3,694,658	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	82,103,511 円　　　　（　 58,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	420.00	Ｓ2	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,395 ㎡	41.0 m x 32.5 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗４戸、事務所６戸

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を参考

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	420.00	85.0	357.00	2,450	874,650	4.0	3,498,600
							0.0	0
2～ 2	事務所	420.00	85.0	357.00	2,100	749,700	4.0	2,998,800
							0.0	0
～

～

～

計		840.00	85.0	714.00		1,624,350		6,497,400
								0

⑨年額支払賃料	1,624,350 円　×　12ヶ月　＝　 19,492,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 714.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当可能

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,492,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,559,376 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,932,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,497,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,776 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,992,600 円　　　　（　 12,898 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１収０７６４８　　　　-7	1,821 ( 1,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,396	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,458 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１収０７６４８　　　　-8	1,834 ( 1,825)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,038
c	２０１収０７６４８　　　　-9	2,368 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,506

熊本中央 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	675,000 円	135,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,169,532 円	19,492,200　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,542,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,080,000 円	135,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	270,000 円	135,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,871,532 円　（　　　　　　 3,492 円／㎡）　　（経費率　　 27.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	135,000,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,234,000 円（　　　　　 6,619 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,992,600 円
②総費用	4,871,532 円
③純収益　①－②	13,121,068 円
④建物等に帰属する純収益	9,234,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,887,068 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,694,658 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,649 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,103,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,900 円／㎡）