鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本中央 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９７熊本０１ -900298	熊本市中央区		建付地	（　）	長方形	南7.5m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	２０１熊本０１ -307	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、北4m、角地		商業 (100,400)
c	１９７熊本０１ -900195	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北西15m県道、中間画地		商業 (100,400)
d	１９１熊本０１ -900346	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業 (80,600)
e	１９７熊本０１ -900277	熊本市中央区		建付地	（　）	長方形	北西15m市道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 246,793	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	271,472	100 [ 45.5]	596,642	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	597,000
b	(　 ) 449,232	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	450,088	100 [ 76.1]	591,443		591,000
c	(　 ) 289,553	100 [ 100.0]	[ 122.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	373,371	100 [ 63.0]	592,652		593,000
d	(　 ) 367,326	100 [ 100.0]	[ 130.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	682,177	100 [ 109.2]	624,704		625,000
e	(　 ) 362,845	100 [ 100.0]	[ 114.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	460,813	100 [ 72.8]	632,985		633,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +2.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +2.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 610,000 円／㎡]

熊本中央 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,551,885	8,065,580	25,486,305	20,343,500	5,142,805	（　0.9519） 4,895,436	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	108,787,467 円　　　　（　 499,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	ＲＣ7	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	218 ㎡	10.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは店舗、２Ｆ～７Ｆは事務所利用を想定。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

類似不動産の標準的な有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	75.0	135.00	4,000	540,000	6.0	3,240,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	180.00	80.0	144.00	3,000	432,000	6.0	2,592,000
							0.0	0
3～ 7	事務所	180.00	80.0	144.00	2,850	410,400	6.0	2,462,400
							0.0	0
塔屋～	機械室	20.00

～

計		1,280.00	78.0	999.00		3,024,000		18,144,000
								0

⑨年額支払賃料	3,024,000 円　×　12ヶ月　＝　 36,288,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 999.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,288,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,903,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,384,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,144,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 166,925 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,551,885 円　　　　（　 153,908 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	収熊２０１０７００９　　　　-5	3,210 ( 3,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,013	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,020 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	収熊２０１０７００９　　　　-8	2,673 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	4,068
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本中央 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,525,000 円	305,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,177,280 円	36,288,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,008,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,440,000 円	305,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	610,000 円	305,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	305,000 円	305,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,065,580 円　（　　　　　　 36,998 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	305,000,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,343,500 円（　　　　　 93,319 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,551,885 円
②総費用	8,065,580 円
③純収益　①－②	25,486,305 円
④建物等に帰属する純収益	20,343,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,142,805 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,895,436 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,456 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,787,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 499,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
熊本中央 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本中央 5-6

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　戸取　憲正

印

TEL.

鑑定評価額

131,000,000 円

１㎡当たりの価格

600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市中央区中央街４番３０｢中央街４－２５｣				②地積　(㎡)	218 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:2	店舗兼住宅ＳＲＣ11	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南西20m市道	水道、ガス、下水	熊本 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

熊本駅北東方

2.6km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

熊本市中心部の商業地であり、金融緩和政策やインバウンド需要等を背景に、地価は強含みで推移するものと予
測する。周辺桜町での大型商業施設の開業等もあって、暫くは発展的傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 612,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 504,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、熊本市中心部に位置する商業地域、すなわちアーケード街及びその周辺地域を含む圏域と判定した。需
要者は、資金力を有する地元法人及び個人事業者を中心として、県外の法人、投資家等も見られる。店舗や事務所ビル
が多数を占めるが、最近ではインバウンド需要の高まりからホテル用地の取得も多い。市場の中心となる価格帯は、規
模により異なるうえ、個別の事情に左右されやすいため、把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、賃貸物件が多く見られる地域であるが、収益価格は試算の過程において想定要素を含み、収益価格の信頼
性には限度がある。比準価格は現実に生起した取引事例から比準して求めたもので、不動産市場の特性を反映した客観
的で説得力の高い価格である。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格
を比較考量して、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 362,000 円／㎡

[114.6]
100

100
[100.0]

100
[ 69.5]

[100.0]
100

597,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    498,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は、基調としては緩やかに拡大して
いる。金融緩和政策やインバウンド需要等を
背景に、不動産投資需要は依然として高い。

中心商業地に位置し、桜町での大型商業施設
開業の影響やインバウンド需要等もあって、
不動産投資需要は高く、地価は上昇傾向にあ
る。

格別の要因変動はなく、代替競争不動産との
比較における優劣及び競争力の程度が需給に
与える影響は特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+20.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本中央 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０１熊本０１ -238	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西36m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２０１熊本０１ -307	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、北4m、角地		商業 (100,400)
c	２０１熊本０１ -222	熊本市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東14.5m県道、中間画地		商業 (100,600)
d	１９７熊本０１ -900277	熊本市中央区		建付地	（　）	長方形	北西15m市道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 838,633	100 [ 100.0]	[ 112.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	944,301	100 [ 155.3]	608,050	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	608,000
b	(　 ) 449,232	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	444,954	100 [ 72.9]	610,362		610,000
c	(　 ) 350,877	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	387,050	100 [ 61.1]	633,470		633,000
d	(　 ) 362,845	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	447,509	100 [ 72.4]	618,106		618,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +2.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 +2.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -37.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 612,000 円／㎡]

熊本中央 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,621,785	8,087,216	25,534,569	20,343,500	5,191,069	（　0.9519） 4,941,379	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	109,808,422 円　　　　（　 504,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	180.00	ＲＣ7	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	218 ㎡	10.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階～７階を事務所と想定

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

類似不動産の有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	75.0	135.00	4,100	553,500	6.0	3,321,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	180.00	80.0	144.00	3,200	460,800	6.0	2,764,800
							0.0	0
3～ 7	事務所	180.00	80.0	144.00	2,800	403,200	6.0	2,419,200
							0.0	0
塔屋～	機械室	20.00

～

計		1,280.00	78.0	999.00		3,030,300		18,181,800
								0

⑨年額支払賃料	3,030,300 円　×　12ヶ月　＝　 36,363,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 999.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,363,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,909,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,454,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,181,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 167,273 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,621,785 円　　　　（　 154,228 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１（収）７００５　　　　-10	4,341 ( 4,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	4,019	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,121 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０１（収）７００５　　　　-11	4,568 ( 4,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [106.0]	100 [ 90.0]	4,275
c	２０１（収）７００５　　　　-12	5,562 ( 5,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	4,120

熊本中央 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,525,000 円	305,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,181,816 円	36,363,600　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,025,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,440,000 円	305,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	610,000 円	305,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	305,000 円	305,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,087,216 円　（　　　　　　 37,097 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	305,000,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,343,500 円（　　　　　 93,319 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,621,785 円
②総費用	8,087,216 円
③純収益　①－②	25,534,569 円
④建物等に帰属する純収益	20,343,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,191,069 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,941,379 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,667 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,808,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 504,000 円／㎡）