別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 新上五島 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新上五島 5-2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江 印  TEL.

鑑定評価額 2,710,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南松浦郡新上五島町有川郷字中筋６５４番１ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ国道沿いの既成商 業地域 南西5.5m国道 水道 振興局前停 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ国道 交通 施設 振興局前バス停南東方 260m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 有川港に近い既成商業地域であるが、空店舗が増加し衰退傾向にある。背後人口の減少と後継者不足、周辺の郊 外型店舗への客足の流出により商況は低下し、需要は弱い。地価は今後も下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新上五島町の商業地域であるが、類似価格帯の周辺離島をも含む。需要者の中心は、町内の店舗等を営 む個人または法人で、外部からの転入者は少ない。近隣地域は、背後人口減少、経営者の高齢化、郊外型店舗の影響か ら空店舗が多く商業地としては衰退傾向にある。世界遺産登録前後は観光客が増加したが、今後は宿泊施設の整備や船 便の安定供給も課題である。取引が少なく、規模等も区々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、新上五島町内の商業地及び類似価格帯の混在住宅地の取引事例を採用し求めており、市場性を反映した説 得力のある価格といえる。近隣地域は、自用の店舗兼住宅が中心の商業地域で、賃貸市場は発達していないため、収益 還元法は非適用が相当と判断した。新上五島町では、実際の市場での取引価格を指標に価格形成される傾向が強い。し たがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場に即した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新上五島 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [136.3] [100.0] 100 20,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は緩やかな回復傾向にあり利便性 の高い物件から需要は回復傾向にあるが、離 島地域は背後人口の減少傾向等から不動産需 要は弱い。 背後人口の減少と郊外型店舗の影響等で、有 川地区は空店舗が多く、商況は低下傾向にあ る。需要は弱く、地価は下落傾向が継続して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％