別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 新上五島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新上五島 5-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江 印  TEL.

鑑定評価額 5,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南松浦郡新上五島町青方郷字新町２２９９番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 ＳＲＣ3 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ商業地域 北西11m国道 水道 青方停 70m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 青方バス停北東方 70m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 新上五島町の中心商業地域で、今後も概ね現状を維持するものと予測する。背後人口の減少と経営者の後継者不 足、郊外型店舗の影響で商況は低下気味で需要は弱い。地価は今後も下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新上五島町の商業地域であるが、類似価格帯の周辺離島をも含む。需要者の中心は、町内の店舗等を営 む個人または法人で、外部からの転入者は少ない。近隣地域は、背後人口の減少、経営者の高齢化、郊外型店舗の影響 から商況は低下気味で需要は弱い。世界遺産登録前後は観光客が増加したが、今後は宿泊施設の整備や船便の安定供給 も課題である。取引が少なく、規模等もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、新上五島町内の商業地の取引事例を採用し求めており、市場性を反映した説得力のある価格といえる。近 隣地域は、自用の店舗兼住宅が中心の商業地域で、賃貸市場は発達していないため、収益還元法は非適用が相当と判断 した。新上五島町では、実際の市場での取引価格を指標に価格形成される傾向が強い。したがって、周辺の標準地の価 格等との均衡にも留意のうえ、市場に即した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は緩やかな回復傾向にあり利便性 の高い物件から需要は回復傾向にあるが、離 島地域は背後人口の減少傾向等から不動産需 要は弱い。 背後人口の減少と後継者不足に加え郊外型店 舗の影響もあって商況は低下気味である。需 要は弱く、地価は下落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％