別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 新上五島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新上五島 -2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江 印  TEL.

鑑定評価額 1,730,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南松浦郡新上五島町相河郷字中町２５５番２ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (80,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が密集す る集落内の既成住宅 地域 南西6.3m町道、南東側道 水道 相河停 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．３ｍ町道 交通 施設 相河バス停南東方 100m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が密集する住宅地域で、今後も概ね現状を維持するものと予測する。人口減少と高齢化の進行により 、需要は弱く、地価は今後も下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として新上五島町の類似価格帯の住宅地域である。需要者の中心は、町内の在住・在勤者で、島外か らの転入者はほとんどいない。近傍にショートカットの国道が整備され、前面道路は国道から町道となった。小規模画 地の集落で、地縁的選好性が強く、需要は弱い。取引は極めて少なく、親族間取引等取引に特殊な事情が介在する場合 も多いことから、取引価格もまちまちである。よって、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、新上五島町内の類似価格帯の住宅地の取引事例を採用し求めており、市場性を反映した説得力に富む価格 といえる。近隣地域は、離島の住宅地域で、賃貸需要は乏しく賃貸想定は非現実的であることから、収益還元法は非適 用が相当と判断した。新上五島町では、実際の市場での取引価格を指標に価格形成される傾向が強い。したがって、周 辺の標準地の価格等との均衡を考慮のうえ、市場に即した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は緩やかな回復傾向にあり利便性 の高い物件から需要は回復傾向にあるが、離 島地域は人口の減少傾向等から不動産需要は 弱い。 近傍にショートカットの国道が整備され前面 道路が町道となった。人口減少と高齢化が進 行し、住宅地の需要は弱く、地価は下落傾向 が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％