別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 長与 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長与 -1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　井崎　嘉幸 印  TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西彼杵郡長与町高田郷字山添２２３８番４９ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした閑静な住 宅地域 南6.5m町道 水道、ガス、下水 道ノ尾 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ６．５ｍ町道 交通 施設 高田越バス停北西方 350m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便施設への接近性が比較的良い長崎市に近接する住宅地域である。需要は安定的に認められ地価は上昇傾 向にある。今後ともこの傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長与町西部を中心とした長崎都市圏の住宅地域である。需要者の中心は圏域在住の一次取得者層であり、 圏外からの転入者も見られる。近隣地域は長崎市に近接する居住環境良好な住宅地域で、周辺では土地区画整理事業が 進捗中である。宅地需要は強含みで地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地で１，７０ ０万円前後、新築戸建で３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は事例の規範性を十分に考慮して求めた価格で説得力に富む。収益価格は賃貸需要が乏しく賃貸市場が成熟し ていないため試算できなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する地域で、市場での取引価格を指標に価格決定され るのが通常であることから比準価格を採用し、決定に際しては当該地域の需給動向や単価と総額との関連に留意し、代 表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長与 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,200 円／㎡ [101.7] 100 100 [103.0] 100 [ 87.1] [104.0] 100 67,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の緩やかな回復、雇用・所得環境の改善 、低金利基調が続いているが先行き不透明感 がある。人口減少や労働力不足等の影響が懸 念される。 長崎市に近い居住環境良好な住宅地域で、競 争力に富む。宅地需要は強含みで、地価は上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％