別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 五島 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五島 5-2 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英樹 印  TEL.

鑑定評価額 4,340,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五島市福江町４８１番５外 ｢福江町６－１１｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗 Ｗ2 低層の店舗、営業所 等が建ち並ぶ商業地 域 北東8m市道 水道 本町通り停 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    45 ｍ、南    70 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 本町通りバス停北西方 250m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 五島市役所に近い商業地域であるが、閉鎖した店舗が多く住宅地化が進行している。需要は弱く地価は当分の間 下落傾向のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は五島市中心部のアーケード商店街周辺の商業地域の圏域。需要者の中心は島内の個人事業者にほぼ限定さ れ島外からの需要者は少ない。近隣地域は中心商業地に隣接するものの、繁華性は低く住宅も多くみられる。郊外型店 舗の影響や店舗経営者の高齢化などにより閉鎖した店舗が多く、商業地としての需要は弱い状態が続いている。取引件 数は極めて少なく、取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は少ない取引事例であったが適切に比準した結果、概ね実証的な価格を試算できたと思料する。収益価格は賃 貸市場が弱く新規の収益物件を想定することが現実的でないため試算できなかった。取引価格の水準を指標に価格が決 定されることが一般的であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、島内不動産市場の需給動向 の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五島 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [ 94.8] 100 100 [100.0] 100 [158.8] [100.0] 100 26,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界遺産登録による観光客の増加はみられる が、人口減少と高齢化の進行は続いており、 有効な解決策もなく離島経済の衰退傾向が続 いている。 年々客足が減少し、少しずつ閉鎖する店舗が 増加しており、商況は低下傾向で新規出店は 見込めない状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％