別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 五島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五島 5-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英樹 印  TEL.

鑑定評価額 9,590,000 円  １㎡当たりの価格 41,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五島市栄町３番５ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2.5 店舗兼住宅 ＲＣ2 小売店舗等が建ち並 ぶアーケード街の商 業地域 南西16m市道 水道 新栄町停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 新栄町バス停東方近接 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 五島市の中心的商業地域であるアーケード商店街であるが、人口の減少等に伴う離島経済の低迷と郊外型店舗へ の顧客の流出により閉鎖店舗が増加し商況は低下している。需要は弱く地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は五島市中心部のアーケード商店街及びその周辺の商業地域の圏域。需要者の中心は島内の個人事業者にほ ぼ限定され島外からの需要は少ない。商店街の店舗は人口に対して過剰で、さらに郊外型店舗への顧客の流出や店舗経 営者の高齢化などにより閉鎖した店舗が多くみられる。世界遺産登録による観光客増大はあるものの地価への影響はほ とんどない。取引件数は極めて少なく、取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は少ない取引事例ながらも適切に比準した結果、概ね実証的な価格を試算できたと思料する。収益価格は賃貸 市場が弱く新規の収益物件を想定することが現実的でないため試算できなかった。市場における取引は自用を目的とし た取引がほとんどを占め、市場での取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、島内の不動産の需給動 向及び周辺の標準地の価格等との均衡にも留意し、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界遺産登録による観光客の増加はみられる が、人口減少と高齢化の進行は続いており、 有効な解決策もなく離島経済の衰退傾向が続 いている。 観光客増加による影響は限定的である一方、 人口減少や郊外型店舗への顧客流出等による 客足の減少は続いており閉鎖した店舗が依然 として多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.2 ％  ％