別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 松浦 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松浦 5-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　大野　敏行 印  TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 36,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松浦市志佐町里免字栗毛田３３１番３外 ②地積 　(㎡) 532   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 不整形 1.5:1 店舗兼共同住宅 ＲＣ5 低層店舗等が建ち並 ぶ市役所に近い商業 地域 北東16m市道 水道、下水 松浦 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 松浦市役所前バス停南 方 160m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は低層店舗等が建ち並ぶ商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。市役所に近い中心商業地 域であるが、人口減少等に伴う商況の低迷等により需給は弱い。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松浦市及び隣接市の普通商業地の圏域で、需要者の中心は地元の個人事業者及び法人企業である。中心的 商業地域であるが、西九州自動車道伊万里松浦道路の部分開通等交通網の整備に伴う市外大型店等への顧客の流出、人 口減少、高齢化の進行を背景とする集客力の低下等により商況の衰退が顕著で、商業地に対する需要は弱く、売店舗は ２、３年経っても成約に至らない状況にある。取引が極端に少なく需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、実需に裏付けられた実証的な価格である。収 益価格は低層店舗または店舗兼住宅が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分であり、賃貸需要に乏しいため賃貸市場 は発達しておらず収益還元法の適用が困難であった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場を反映した比準価格 を標準とし、周辺標準地の価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平戸 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [139.9] [100.0] 100 36,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は緩やかな回復を続けているが、 人口減少、若年層の流出、高齢化の進行等を 反映し地域経済は低迷している。 市役所近傍で「伊万里松浦病院」等が建設中 であるが、今のところ地価への影響は認めら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％