別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 平戸 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平戸 5-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　堺　賢作 印  TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 50,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平戸市木引田町字木引田町４６０番 ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 ＲＣ2 店舗、旅館、金融機 関等が混在する商業 地域 南東8m県道、背面道 水道 たびら平戸口 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平戸市の中心商業地域 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 たびら平戸口駅北西方 4.8km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 低層店舗が連たんする商店街で大規模な再開発等の計画はなく、今後も現状を維持すると予測する。商業地への 需要は依然として弱く、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平戸市内および佐々町以北の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は、当該地域で事業を営む 小規模事業者である。地元住民向けの店舗のほか観光客向けの小規模な飲食店等も見られるが、経営規模が小さく、不 動産に対する需要は個人消費の動向に左右されやすい。人口減少・高齢化で商業背後地が縮小し、需要の弱い状態が続 いている。需要の中心となる価格帯は、更地で１０００万円程度であり、総投資額は業種によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、商業地の事例が非常に少ないため、市内の商業地のほか商業色のある混在地の取引事例も採用して試算し た。近隣地域においては、自己使用の店舗等が通常で、テナント需要はほとんどなく、賃貸市場は未成熟であることか ら、収益価格は試算しない。自己使用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認 められる。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化が顕著で、商業地の地価は 、継続して下落傾向にある。商業背後地に農 ・漁家集落を抱える商業地域では、個人消費 が低迷している。 観光客の増加に向けた商店街の整備が進んで いるが、市全体の商業地に対する需要の減退 を受け、地価下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％