別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月15日　提出
佐世保 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐世保 3-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　堺　賢作 印  TEL. 
鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 9,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 佐世保市権常寺町５５９番１
 ②地積(㎡) 1,161  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
不整形
2.5:1		 田 住宅団地に隣接する農地からなる地域 西1m未舗装道路 水道、下水 早岐

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   48 ｍ、西   27 ｍ、南   30 ｍ、北   75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   55.0 ｍ、奥行　約　　   21.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 １ｍ未舗装道路 交通

施設		 梶の川バス停南方

60m		 法令

規制		 １低専
⑤地域要因の
　将来予測		 品等は劣るものの住宅団地に隣接する水田を主とする宅地見込地地域である。周辺での宅地需要は回復傾向にあ
り、一部に高値取引も見られる。このような状況を反映し、宅地見込地の地価も底値圏と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      9,400 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      8,580 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、佐世保市郊外の田・畑等の宅地見込地地域。需要者の中心は、建売分譲目的の地元業者、福祉施設関連
事業者等である。宅地見込地の取引件数は相変わらず少ないが、利便性に恵まれ居住環境の良好な新興住宅団地では、
ミニ開発も含めかなり高値の宅地取引も散見される状況にあり、宅地見込地の地価水準も底値圏にある。需要の中心と
なる価格帯は、造成の難易および必要の程度等により取引価格がまちまちで見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、現実の取引事例に基づく市場性を反映した実証的価格である。控除法による価格は、対象標準地を戸建住
宅団地として開発・分譲することを想定し求めたもので、開発業者の投資採算性に基づく理論的な価格であるが、想定
要素を多分に含むという手法上の特性がある。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、理論的な控除法によ
る価格を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      9,400 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 利便性の良い住宅地については、底値感が強まり上
昇傾向に転じているが、利便性の劣る斜面地等では
地価下落が継続している。

特に開発を促進するような動きはなく、地域要因に
も変化はないが、周辺の住宅地の需要は回復傾向に
あり、宅地見込地の地価も底値圏にある。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 佐世保 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０２８

-10		 佐世保市 その他   不整形 北東4m道路、
中間画地

１低専

(50,80)
b ９１９１７

-72		 佐世保市 雑種地   不整形 西3m私道、
北1m、準角地

１住居

(60,160)
c ９１８１９

-116		 佐世保市 田   不整形 南6m市道、
中間画地

準工

(60,200)
d ９１９１１

-10		 佐世保市 田   ほぼ整形 北3m未舗装道
路、中間画地

｢調区｣ 

(70,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
13,477 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
13,477 		 100
[ 140.0]
9,626 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
9,630 
b (　　            )
11,446 		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
11,343 		 100
[ 126.6]
8,960 
8,960 
c (　　            )
17,071 		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]
16,764 		 100
[ 165.0]
10,160 
10,200 
d (　　            )
6,060 		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
6,005 		 100
[  62.4]
9,623 
9,620 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.08		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +50.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.04		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       9,400 円／㎡]
佐世保 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.2 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
36,400  （　   67.3 ％）
24,497 		 10,879    674  2,077  10,867 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.7 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  6.0 ％　m:  2.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8873　　　　      9,642		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8900　      8,581		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 8,580 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２０２３

-25

     40,130 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 100
[105.9]

     35,858 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     35,900 
b ２０２２

-8

     34,650 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.6]		 100
[ 90.7]

     35,838 

     35,800 
c ２０２２

-15

     30,629 		 100
[100.0]		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.8]		 100
[ 87.5]

     37,393 

     37,400 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   -1.0 環境　　　   +8.0
画地　　　   +6.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -5.0 交通・接近   -0.5 環境　　　   -4.0
画地　　　   +6.6 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.02		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -6.0 交通・接近   -1.0 環境　　　   -6.0
画地　　　   -6.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 36,400 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
佐世保

-30
39,600 		 [100.5]
100		 100
[103.0]		 100
[106.1]
36,417 		 [100.0]
100
36,400 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　  +5.0
行政　　  +1.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 36,400 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   4,619 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     48 ｍ、西     27 ｍ、南     30 ｍ、北     75 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 90 ％、畑　 10 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     13　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    239 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  32.7 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  32.7 ％		 ＊擁壁工事の概要
　練積ブロック石垣２４７ｍ、高さ
　１．５ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　幅員７ｍ（側溝含む）延長７５ｍ
　幅員５ｍ（側溝含む）延長９８ｍ
　アスファルト舗装厚１５㎝
　
＊排水工事の概要
　側溝により隣接河川へ排水
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園２４１㎡、遊具施設、砂場、
　ベンチ等
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 157.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　防火水槽
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月15日　提出
佐世保 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐世保 3-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　研一 印  TEL. 
鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 9,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 佐世保市権常寺町５５９番１
 ②地積(㎡) 1,161  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
不整形
2.5:1		 田 住宅団地に隣接する農地からなる地域 西1m未舗装道路 水道、下水 早岐

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   48 ｍ、西   27 ｍ、南   30 ｍ、北   75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   55.0 ｍ、奥行　約　　   21.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 １ｍ未舗装道路 交通

施設		 梶の川バス停南方

60m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 住宅団地に隣接する農地からなる地域で当面は現状維持で推移していくものと予測する。周辺住宅地域は底値圏
若しくは反転期にあり、開発素地の需要にも回復の兆しが見られる。地価は底値圏にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      9,400 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      8,540 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市郊外の現況農地の宅地見込地域の圏域である。需要者は地元不動産開発業者、福祉施設関連事業
者等である。近隣地域が存する佐世保市南部地区では、中小規模の宅地開発による分譲住宅地の供給過剰傾向が解消さ
れつつあり、宅地見込地の取引件数は依然少ないものの、需要には回復の兆しが認められる。宅地見込地としての熟成
度、造成の難易の程度により取引価格はまちまちで需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は実際の取引事例に補修正を施し求めており市場性を反映した価格である。控除法による価格は最有効使用の
観点から対象標準地を戸建住宅地として開発・分譲することを想定して求めた価格であり、デベロッパーの投資採算限
度額を示すが、その過程にあっては想定的要素を含む。以上から、控除法による価格は参考に留め、比準価格を標準と
し、市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      9,400 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 雇用、所得環境の改善を背景に都心部を中心として
需要の回復が見られる。郊外の需要も回復傾向にあ
るが、斜面地住宅等はやや回復が遅れている。

周辺の住宅地域の需要は回復傾向にあり、それに連
動して開発素地に対する一定の需要も見込まれるこ
とから、地価は底値圏にある。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 佐世保 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０２８

-10		 佐世保市 その他   不整形 北東4m道路、
中間画地

１低専

(50,80)
b ２０１６

-34		 東彼杵郡川棚町 田   長方形 南東5m町道、
中間画地

（都） 

(70,200)
c ９１９１７

-72		 佐世保市 雑種地   不整形 西3m私道、
北1m、準角地

１住居

(60,160)
d ９１９２１

-89		 東彼杵郡川棚町 その他   不整形 西1m未舗装道
路、中間画地

（都） 

(70,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
13,477 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
13,477 		 100
[ 149.0]
9,045 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
9,050 
b (　　            )
15,198 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
15,198 		 100
[ 147.0]
10,339 
10,300 
c (　　            )
11,446 		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
11,343 		 100
[ 128.3]
8,841 
8,840 
d (　　            )
3,982 		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[  95.0]
4,099 		 100
[  50.4]
8,133 
8,130 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +49.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +47.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 +24.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.17		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -31.0 環境　　　　 -27.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       9,400 円／㎡]
佐世保 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.2 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
36,300  （　   67.3 ％）
24,430 		 10,879    674  2,059  10,818 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.7 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  6.0 ％　m:  2.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8873　　　　      9,599		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8900　      8,543		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 8,540 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２０３０

-5

     45,358 		 100
[100.0]		 [100.2]
100		 100
[  /  ]		 100
[106.1]		 100
[110.6]

     38,730 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     38,700 
b ２０２２

-15

     30,629 		 100
[100.0]		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.8]		 100
[ 90.3]

     36,233 

     36,200 
c ２０２３

-25

     40,130 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 100
[111.7]

     33,997 

     34,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.5 交通・接近    0.0 環境　　　   +9.0
画地　　　   +6.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.02		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -6.0 交通・接近   -1.0 環境　　　   -3.0
画地　　　   -6.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   -1.0 環境　　　  +14.0
画地　　　   +6.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 36,300 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
佐世保

-30
39,600 		 [100.5]
100		 100
[103.0]		 100
[106.6]
36,247 		 [100.0]
100
36,200 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　  +4.5
行政　　  +1.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 36,300 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   4,619 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     48 ｍ、西     27 ｍ、南     30 ｍ、北     75 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 90 ％、畑　 10 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     13　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    239 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  32.7 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  32.7 ％		 ＊擁壁工事の概要
　練積ブロック石垣２４７ｍ、高さ
　１．５ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　幅員７ｍ（側溝含む）延長７５ｍ
　、幅員５ｍ（側溝含む）延長９８
　ｍ、アスファルト舗装厚１５㎝
　
＊排水工事の概要
　側溝により隣接河川へ排水
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園２４１㎡、遊具施設、砂場、
　ベンチ等
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 157.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　防火水槽