別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 佐世保 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -41 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　石橋　孝作 印  TEL.

鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市三川内本町９５番１ ②地積 　(㎡) 383   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 不整形 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅等が見られ る農地の多い郊外の 住宅地域 南7.5m市道 水道 三河内 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 三川内支所前バス停　 北東方 200m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が散在する市街化調整区域内の住宅地域であるが、調整区域の建築規制緩和により周辺に分譲地もみら れる。今後の宅地開発の動向にもよるが、供給は豊富なため地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市南部の市街化調整区域内の地域で広域的には市全域に及ぶ。需要者の中心は同一需給圏内に地縁 性を有する農業従事者にほぼ限定されるが、同市では市街化調整区域の建築制限が緩和されており、周辺の条件の良い ところではミニ開発も散見される。但し、供給量は豊富にあるが需要は多くないことから急速な開発は見込めないと思 料する。画地規模がさまざまで取引も少ないため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市街化調整区域の事例が少ないため広域的に採用したが、適正に補修正しており地域の実体を反映した実証 的価格である。収益価格は自用目的での取引が殆どで賃貸市場は発達していないため試算することができなかった。取 引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準 地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [104.1] [100.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は都心部を中心として雇用の増加 ・観光の好調等により回復傾向が継続してい るが、地方圏では人口の減少や高齢化等によ り回復は鈍い。 市街化調整区域の規制緩和による分譲地がみ られ、これらの価格設定が当地域における地 価の下落抑制となっているが、宅地需要はさ ほど強くない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％