別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 佐世保 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -31 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英之 印  TEL.

鑑定評価額 6,180,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市崎岡町１６３８番３９ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ高台の住宅 地域 北西6m市道 水道 早岐 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 崎岡バス停南方 570m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後の高台の住宅団地であり周辺に平坦地は少なく、新たな開発により地域が広がる可能性は少ないが 、長年の地価下落により値頃感が増し、地価は底値圏に達しているものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市南部を中心とした住宅団地及び既成住宅地域である。中心的需要者層は市内及び周辺町に居住する１次 取得者層である。近隣地域は都心から離れ、公共施設や購買施設にも距離があり利便性に欠けているが、大学周辺の宅 地開発が増加した結果、当地域への需要も回復傾向にあり、地価はほぼ底値圏にあるものと判断した。中心的価格帯は 約２００㎡前後の更地で６００万円、新築戸建で２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近隣地域が住宅団地であるため、市周辺の住宅団地の取引事例を重視し求めたもので、最近の取引動向を反 映した価格は得られたと判断する。一方、収益価格は標準地が戸建住宅団地内の土地で自用の建物の建築を目的として おり、賃貸による投資採算性が成り立つ地域ではない事を考慮し試算を断念した。そこで、鑑定評価額は代表標準地と の検討を踏まえ、最近の市南部の住宅団地に係る市場の動向を勘案して、比準価格を以って決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [136.3] [100.5] 100 33,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の緩やかな回復のなか、個人の所得 の格差は拡大している。不動産も同様に地域 により需要の強弱が生じ地価の２極化が進ん でいる。 南部地区では、広田地区の宅地開発が活発で あった為、近隣地域へも影響が及んでおり、 周辺からの需要で底値圏にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.5 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％