別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 佐世保 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -30 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英之 印  TEL.

鑑定評価額 7,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市権常寺町１４２９番２６ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、下水 早岐 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   130 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 早岐住宅入口バス停北 東方 250m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成の住宅地域で、現状を維持するものと予測する。既成住宅地の需要は強くはないが、早岐駅東口がで きるなど利便性の向上が見込まれるため、今後も緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市南部を中心とした市内全域の圏域。需要者の中心は市内の居住者で１次取得層が中心である。市 南部地区では大型住宅団地が相次いで開発された結果、宅地の供給過剰により地価は低迷していたが、地価の長期下落 で値頃感が広まり、さらに早岐駅東口の開設による利便性の向上が需要増をもたらしている。土地は２００㎡で１００ ０万円程度、新築の戸建物件で２５００万円程度が需要の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅もみられる住宅地域であるが、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸住宅の床面積を確保で きないため収益価格は試算しなかった。快適性、利便性が価格形成上のウェートが高い住宅地域であり、取引価格の水 準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに 市場の需給動向、単価と総額の関連を再吟味し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [116.6] [103.0] 100 39,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は都心部を中心として雇用の増加 ・観光の好調等により回復傾向が継続してい るが、周辺部では人口の減少や高齢化等によ り回復は鈍い。 早岐駅東口が開設されたことにより駅との距 離が若干ではあるが改善し、さらに今後東口 周辺の繁華性が増すことが期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％