別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 佐世保 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -21 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　研一 印  TEL.

鑑定評価額 1,160,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市宇久町平２５２４番３ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） (80,240) 1:1.2 住宅 Ｗ1 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成の住宅地 域 北東3m市道、背面道 水道 宇久行政センター前停 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 佐世保市本土の西方約５５ｋ ｍにある離島内の住宅地域。 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 宇久行政センター前バ ス停北東方 90m 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は行政センター近くの小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、人口減少傾向を反映して空き 家、空地もみられる。地縁的取引が中心で需要は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇久島内の住宅地域を中心に、五島列島北部の島嶼圏域を含む。需要者は宇久島在住者が中心であり、外 部からの転入者は殆どなく、人口流出及び高齢化が進み若年層の定住率も低いことから、住宅地の需要は極めて弱い。 取引自体が極めて少なく、地縁・親族間等の取引が主流であり、取引価格の水準が周辺地価水準と乖離しているなど、 実証的なデータが不足していることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の市場に基礎を置き、取引の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、戸建住宅が標準的使用 で、かつ自用の建物が大部分であり、投下資本に見合う純収益の確保が困難であることから非適用が相当と判断した。 したがって、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給 動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新上五島 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [101.0] 100 [ 98.9] [102.0] 100 11,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用、所得環境の改善を背景に都心部を中心 として需要の回復が見られる。郊外の需要も 改善しているが、人口減少が進む島嶼部は回 復が見られない。 若年層の島外流出による人口の減少傾向が続 き、高齢化も進行して宅地の供給圧力があり 、需要は弱く、下落率は大きい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.5 交通・接近　　　  -7.5 環境　　　　　　  -0.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.8 ％  ％