別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 佐世保 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -20 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　佐和子 印  TEL.

鑑定評価額 6,500,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市大塔町１９３９番３３ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 大塔 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 食品団地入口バス停南 西方 310m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、熟成された高台の住宅団地で今後も現在の住環境を維持するものと予測する。周辺の分譲住宅地との 競合で需要は弱含みだが割安感があり、地価は今後しばらくは緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市南部を中心とする佐世保市内全域の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の第一次取得者層 である。長引く地価の下落により割安感による需要の回復はみられるが、当地域は分譲より一定期間を経た住宅団地で あり、中心部のマンションや大型商業施設周辺の利便性の良い住宅地との競争力においては劣る。取引される価格帯は 土地は７００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引事例に妥当な補修正を施して求めた価格であり、市場における実際の取引価格より求めた説得力ある 価格である。収益価格は、当該地域が戸建住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還 元法の適用は非適用が相当と判断した。したがって、本件では、市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地 との検討を踏まえ、周辺標準地の価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [119.9] [100.5] 100 37,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は生産面で弱めの動きがみられるが 緩やかな回復を続けている。個人消費は底堅 く推移、住宅投資は下げ止まり観光関連も持 ち直している。 新規の分譲住宅団地に比べると需要は弱いが 、長期の地価下落による割安感より地価は回 復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％