別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 佐世保 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -13 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　竹房　政美 印  TEL.

鑑定評価額 7,610,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市下本山町１１６０番１７ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西6m市道 水道 本山 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 本山駅西方 300m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。周辺の分譲住宅団地との競合 の影響等は見られるが、地価は底値圏を脱し、今後は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として佐世保市北部地区の標準住宅地域であるが、広域的には市内全域に及ぶ。需要者の中心は市内在 住の３０～４０代の第１次取得者層のほか周辺町の居住者も含まれる。周辺住宅団地との競合の影響等から、郊外の既 成住宅地への需要は弱含みであるが、近年は底値感から地価は上昇基調に転換しつつある。土地は２２０㎡程度で７５ ０万円前後、新築の戸建物件は２３００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した複数の取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、市場性を直接的に反映した説得力に富 む価格といえる。本件地域は自用の戸建住宅が中心の住宅地域で、賃貸市場が成熟していないため収益還元法は非適用 が相当と判断した。従って、本件評価においては採用した取引事例の内容、特性等を再吟味し、代表標準地の価格との 均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [128.1] [100.5] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方経済を取り巻く環境は依然として厳しい 状況下にあるが、地域や物件によっては需給 が逼迫するなど不動産市場の回復の動きも認 められる。 周辺の分譲住宅団地との競合による影響等か ら郊外の住宅地の需要はやや弱いものの、地 価は底値圏を脱し、緩やかな上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％