別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 佐世保 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -12 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　森永　啓次 印  TEL.

鑑定評価額 6,520,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市原分町７１２番７ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 傾斜地に一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、ガス 左石 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    65 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 坂の上分道バス停北東 方 580m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別の変動はなく、当分現状維持と予測する。近隣地域周辺は斜面住宅地域で、街路の系統・連続性 が劣るが、長期下落により地価は底値圏に達したと思われ、今後は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大野・皆瀬・中里地区を中心とした旧北部の斜面住宅地域で、需要者の中心は市内及び隣接町内在住の第 １次取得者層である。街路条件が劣る斜面住宅地域に対する需要は弱いものの、近年市内における大規模住宅団地の新 規供給はなく、また地価の長期下落により地価は底値圏にあると思われ。周辺での取引も散見されるようになった。取 引は多くないが更地で６百万円台半ば～８百万円、新築戸建で２千万円～３千万円が取引価格の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近隣地域と同じ原分町を含む対象標準地と代替性が高い住宅地域の事例を選択して求めたが、得られた価格 は対象標準地の市場性と適正な価格水準が反映されたものと考える。一方、郊外型賃貸住宅としては画地規模が小さく 合理的な賃貸用建物の想定が困難であるため収益還元法は適用しなかった。代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反 映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [114.4] [102.5] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県経済は回復基調にあるが、観光関連は一部 の外国人観光客の動きが低迷、中小企業の景 況感は弱く、先行きに対する不透明感が増し ている。 新規の開発、分譲等は見られず斜面住宅地に 対する需要は弱いものの県経済の改善を受け 地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％