別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月15日　提出
長崎 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 3-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋 印  TEL. 
鑑定評価額 7,070,000 円  １㎡当たりの価格 8,330 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 長崎市松原町２２９５番１内
 ②地積(㎡) 849  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
不整形
1.5:1		 田 周辺が開発されつつある宅地見込地地域 南西1m道路 水道、下水 肥前古賀

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  150 ｍ、西  150 ｍ、南   50 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 転換後・造成後、戸建住宅向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 １ｍ道路 交通

施設		 ＪＲ肥前古賀駅南方

400m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の
　将来予測		 東長崎地区の住宅地は総じて地価の下落傾向を脱した模様で、中心部では新たな宅地やマンションの分譲も始ま
っている。但し高台の分譲地には在庫物件もあり、郊外の戸建向き宅地見込地への需要は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後・造成後、戸建住宅向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 土地の形状等　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      8,330 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      7,770 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内のみに限定されず、隣接する諫早市及び長与・時津町の宅地見込地地域の圏域に及ぶ。需要者の
中心は地場の開発業者と考えられる。宅地見込地の需要は宅地に係る市場の動向に大きく左右されるが、長崎市内では
地価の２極化が強まっており、宅地見込地も利便性の高い地域では需要が強い。一方、近隣地域は必ずしも利便性に恵
まれているとは言えず需要も弱い。宅地見込地は取引が少なく規模もまちまちで中心となる価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は市内の類似の宅地見込地の取引事例より求めたもので、現実の市場の実状を反映し妥当性は高いと考える。
控除法による価格は対象標準地を中心に住宅団地の開発・分譲を想定して求めた価格で、開発業者の投資採算性に基づ
く理論的な価格であるが、想定要素を多く含むという手法上の特性がある。鑑定評価額は市場の実勢を反映した比準価
格を重視し控除後価格は参考に留め、他の宅地見込地の標準地の価格等との均衡を踏まえ比準価格を以って決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      8,330 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 住宅地への需要は高価格帯では強く、中価格帯は安
定化と減退傾向が混在、低価格帯は減退傾向という
構図で、基本的には２極化の方向に変化はない。

東長崎地区の中心部では新規宅地分譲やマンション
開発が見られ、需要に緩やかな回復傾向が見られる
が、周辺の宅地見込地への需要に変化はない。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 長崎 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２００３

-19		 長崎市 畑   ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地

１住居

(70,160)
b ２０１２

-27		 長崎市 田   不整形 北東1m道路、
中間画地

都計外 
c ９１９１２

-74		 西彼杵郡時津町 畑   不整形 接面道路無、
無道路地

１中専

(60,200)
d ９１９２６

-61		 長崎市 畑   ほぼ長方形 北東10m市道、
中間画地

１低専
宅造規制区域
(50,100)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
6,050 		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]
6,044 		 100
[  72.1]
8,383 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
8,380 
b (　　            )
8,303 		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]
8,286 		 100
[ 102.5]
8,084 
8,080 
c (　　            )
12,941 		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]
12,799 		 100
[ 150.0]
8,533 
8,530 
d (　　            )
19,274 		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]
19,216 		 100
[ 199.9]
9,613 
9,610 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.02		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　  +2.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.01		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 -10.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.03		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　 +70.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       8,330 円／㎡]
長崎 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
34,100  （　   77.5 ％）
26,428 		 11,600  369  718  2,640  11,101 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　      9,912		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7835　      7,766		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 7,770 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２００３

-4

     45,016 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.9]		 100
[125.6]

     36,239 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     36,200 
b ２００３

-18

     20,279 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 68.9]		 100
[ 85.0]

     34,626 

     34,600 
c ２０１２

-6

     27,286 		 100
[100.0]		 [100.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.9]		 100
[ 88.4]

     31,560 

     31,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +4.0 交通・接近   +5.0 環境　　　  +15.0
画地　　　   -1.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -15.0
画地　　　  -31.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.01		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +4.0 環境　　　  -15.0
画地　　　   -2.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 34,100 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
長崎

-58
32,800 		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.6]
34,056 		 [100.0]
100
34,100 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +4.0
環境　　  -8.0
行政　　  +1.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 34,100 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,189 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     60 ｍ、西     30 ｍ、南     20 ｍ、北     70 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 50 ％、畑　 50 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     27　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    206 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  22.5 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  22.5 ％		 ＊擁壁工事の概要
　間知ブロック積：４１６ｍ　Ｌ型
　既成擁壁：３１１ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ　　　　　　　　　　　
　面積：１，３９８．２２㎡
　
　
＊排水工事の概要
　Ｕ字側溝（Ｗ＝３００ｍ）５１３
　ｍ
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園：２１７．９６ｍ
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　開発許可３ヶ月　工期６ヶ月　　
　販売期間６ヶ月　　　　　　　　
　⑤ｎ：（６＋６）÷２＝６　　　
　⑧ｎ：（３＋６）＋÷２＝１２
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月15日　提出
長崎 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 3-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　章二郎 印  TEL. 
鑑定評価額 7,070,000 円  １㎡当たりの価格 8,330 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 長崎市松原町２２９５番１内
 ②地積(㎡) 849  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
不整形
1.5:1		 田 周辺が開発されつつある宅地見込地地域 南西1m道路 水道、下水 肥前古賀

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  150 ｍ、西  150 ｍ、南   50 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 転換後・造成後、戸建住宅地向き宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 １ｍ道路 交通

施設		 ＪＲ肥前古賀駅南方

400m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の
　将来予測		 市東部地区で相次いだ住宅団地の開発・分譲による住宅地の供給過剰状態は緩和している。戸建住宅地向き宅地
見込地への需要も回復傾向にあり、地価は近年は小幅ながら下落傾向が続いていたが今後は横這い傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 転換後・造成後、戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 土地の形状等　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      8,330 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      7,850 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長崎市及び隣接する長与町、時津町、諫早市の宅地見込地地域。需要者の中心は地場の開発業者等と考え
られる。長崎市東部地区は近年は住宅団地の開発分譲が相次ぎ、宅地供給が過剰の状況であったが現在は弱まり、既存
の住宅団地の価格は横這いを脱して小幅ながら上昇傾向へと転じている。このような中で宅地見込地への需要は回復途
上にあり、価格は横這い傾向となっている。宅地見込地は個別性等が強く需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 信頼性が高い複数の事例を採用して試算した比準価格は開発素地の市場性を反映して実証性が高く、また地域要因等の
比較も適正で妥当な価格といえる。控除法は理論的な手法であるが試算の過程において多分に想定条件を含んでいる。
従って、本件評価においては比準価格を基に、控除法を適用した価格は参考にとどめ、宅地見込地の需要と供給の動向
等にも充分留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      8,330 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 景気は緩やかな回復を続けているものの懸念材料と
して大手造船の動向がある。不動産市場は需要の多
寡によって二極分化的な状況が続いている。

東長崎地区の既存の住宅団地の地価が底値を脱して
若干の率ながら上昇傾向へ転じている中で、宅地見
込地に対する需要も回復途上にある。

個別的要因に変動要因はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 長崎 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２００３

-19		 長崎市 畑   ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地

１住居

(70,160)
b ２００８

-1		 長崎市 雑種地   ほぼ整形 東5m県道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
c ２０１２

-27		 長崎市 田   不整形 北東1m道路、
中間画地

都計外 
d ９１９１２

-74		 西彼杵郡時津町 畑   不整形 接面道路無、
無道路地

１中専

(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
6,050 		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]
6,044 		 100
[  73.2]
8,257 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
8,260 
b (　　            )
11,800 		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]
11,682 		 100
[ 129.4]
9,028 
9,030 
c (　　            )
8,303 		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]
8,286 		 100
[ 100.5]
8,245 
8,250 
d (　　            )
12,941 		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]
12,799 		 100
[ 150.8]
8,487 
8,490 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.02		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　  +3.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.08		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +50.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.01		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 -11.0 宅地造成　　  +7.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0 宅地造成　　  +3.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       8,330 円／㎡]
長崎 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
34,200  （　   77.5 ％）
26,505 		 11,560  369  716  2,640  11,220 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     10,018		 　　1　
　(1+r)m　： 0.7835　      7,849		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 7,850 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２０１２

-6

     27,286 		 100
[100.0]		 [100.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.9]		 100
[ 85.3]

     32,707 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     32,700 
b ２０２６

-8

     37,875 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[103.7]

     36,162 

     36,200 
c ２００３

-5

     29,823 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.0]		 100
[ 87.0]

     33,607 

     33,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.01		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.0 交通・接近   +4.5 環境　　　  -15.0
画地　　　   -2.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +7.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +1.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -13.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 34,200 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
長崎

-58
32,800 		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.2]
34,198 		 [100.0]
100
34,200 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +7.0
環境　　 -11.0
行政　　  +1.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 34,200 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,189 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     60 ｍ、西     30 ｍ、南     20 ｍ、北     70 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 50 ％、畑　 50 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     27　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    206 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  22.5 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  22.5 ％		 ＊擁壁工事の概要
　間知ブロック積：４１６ｍ、Ｌ型
　既成擁壁：３１１ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ面積：１，３９８．２２
　㎡
　
　
＊排水工事の概要
　Ｕ型側溝（Ｗ＝３００ｍ）５１３
　ｍ
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園：２１７．９６㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　開発許可３カ月、工期６カ月販売
　期間６カ月⑤ｎ：（６＋６）÷２
　＝６⑧ｎ：（３＋６）＋６÷２＝
　１２