別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 長崎 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -57 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　小宮　幸弘 印  TEL.

鑑定評価額 4,140,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市西海町字江崎１７５５番２８３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 大規模住宅団地 北西9m市道 水道、ガス、下水 道ノ尾 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 低層の戸建住宅が建ち並ぶ大 規模な住宅団地 街 路 基準方位　北、　９ ｍ市道 交通 施設 江崎バス停南方近接 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の大型住宅団地で都心との接近性が劣る。琴海地区は人口減少傾向が続いているが、隣接町の地価上昇によ る相対的な値頃感等により一定の需要が認められ、地価は安定している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね長崎市北部及び琴海地区、長与町、時津町を中心に、広域的には長崎都市圏内の地価水準が類似する 住宅地域を含む圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。長崎市中心 部から遠いものの、近隣地域は生活利便施設も比較的近い住宅団地であり、需要は安定してきている。土地は４００万 円～５００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は自用目的の取引を中心に適切な事例により試算した実証的な価格である。郊外の大型住宅団地で、アパート も散見されるが自己使用の戸建住宅がほとんどであり、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。自己 使用目的での取引が中心で、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を妥当と判断 し、前年公示価格等からの検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [ 81.1] [100.5] 100 25,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調であったことから、利便性の よい地域の宅地やマンション用地を中心に需 要は強い。一方、利便性の劣る地域では弱さ も残る。 旧郡部の大型住宅団地で特別な変動要因はな い。長崎市の中心部からは遠いが、住宅団地 には一定の需要も認められ、地価は底値圏に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -10.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％