別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 長崎 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -42 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋 印  TEL.

鑑定評価額 8,610,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市女の都４丁目１５５７番１４ ｢女の都４－１９－１１｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 道ノ尾 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 西崎団地中央バス停南 東方 230m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 建物の建て替えが少なく、居住者と共に住宅団地自体の高齢化が進行中で、今後も需要の大幅な改善は期待出来 ない。但し、地価はこれ迄の長期下落による値頃感で底値圏を脱し今後は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市北部及び隣接する長与・時津町の住宅団地である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する第１次 取得者層である。同一需給圏内には最新の設備を備えた住宅が建ち並ぶ新興住宅団地も多く、近隣地域の競争力が劣る 事は否めない。その結果、地価の下落が長期にわたっていたが、周辺地域の需要の回復にも支えられ底値圏を脱したも のと見込まれる。取引の中心となる価格帯は更地で８百万円台半ば、新築の戸建物件は２千万円台半ばと見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は女の都地区を中心に長崎市北部に在って、近隣地域と同様に開発からかなりの期間が経過した住宅団地の最 近の取引事例を採用して求めたもので、現実の取引市場における対象標準地の地価水準を適正に反映し得たものと判断 する。一方、収益価格については近隣地域が古い住宅団地で元々戸建住宅の建築を目的とした住宅地域である事を考慮 し試算しなかった。鑑定評価額は代表標準地の価格との検討を踏まえ、比準価格をもって上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,500 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [139.1] [101.0] 100 43,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地への需要は高価格帯では強く、中価格 帯は安定化と減退傾向が混在、低価格帯は減 退傾向という構図で、基本的には２極化の方 向に変化はない。 開発から半世紀程度を経た古い住宅団地で街 路幅員が狭く利便性に欠けているが。市北部 地区への需要の回復傾向を受け底値圏を脱し たと見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％