別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 長崎 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -38 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　笹嶋　洋 印  TEL.

鑑定評価額 3,460,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市三重町９６１番１ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東2.7m市道 水道、下水 道ノ尾 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　２． ７ｍ市道 交通 施設 三重バス停北西方 250m 法令 規制 １住居 (60,160) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 長崎市北西部郊外の農漁家集落地域で、地域に特別な変化は見られないが、都心から離れた郊外の住宅地に対す る需要は弱く、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市北西部を中心に郊外に位置する住宅地域である。需要者の中心は長崎市北西部郊外在住の一次取得 者層であり、地縁性の強い地域であることから同一需給圏外からの転入者は少ない。都心から離れた郊外に存する農漁 家集落地域で、長崎市北西部の中心である畝刈地区からも離れていることから、需要は弱い。需要の中心価格帯は土地 が１７０㎡程度で３５０万円前後、新築の戸建物件が２０００万円前後の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は長崎市北西部郊外の農漁家集落地域内にあ り、自己使用の住宅がほとんどで賃貸需要が乏しく賃貸市場が成熟していないため収益価格は試算できなかった。以上 より、居住の快適性を重視する住宅地域であるため比準価格を採用し、前年標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総 額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性良好な地域では住宅地需要は回復して いるものの、階段道路沿い等の街路条件の劣 る地域の住宅地需要は未だ弱含みで、二極化 が進んでいる。 長崎市北西部郊外の農漁家集落地域。都心か ら離れているため需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％