別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 佐賀白石 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀白石 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　市丸　亮介 印  TEL.

鑑定評価額 3,110,000 円  １㎡当たりの価格 7,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月12日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 杵島郡白石町大字堤字堤６７４番１ ②地積 　(㎡) 414   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 台形 2.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 東4.5m町道 水道、下水 肥前白石 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ町道 交通 施設 肥前白石駅西方 3.6km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家住宅が多い戸建住宅地で、今後も現在の住環境を維持するものと思われる。農家住宅地に対する 需要は弱く、地価は弱い下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は白石町及びその周辺市町の住宅地域一円で、需要者は町内の居住者であるが、特に堤地区からの需 要が強く他のエリアからの参入は少ない。白石町ではここ数年不動産取引は低調で、農家の高齢化や人口減少を背景に 供給サイドからの圧力は強いが、需要は弱い状態が続いている。画地規模によりバラツキがあるが土地は３００～４０ ０万円程度が需要の中心を占めているものと思われるが、成約に至る件数は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家住宅が多い住宅地で、近隣地域内にはアパート等の収益物件もなく、居住の快適性・利便性を重視した 自用での居宅としての土地利用が中心であるので、収益価格は試算しない。よって町内の基準地の標準価格の動向等を 勘案し、同じ堤地区の取引を含め旧白石町・有明町の農家住宅の事例を採用した比準価格をもって鑑定評価額を上記の とおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均より人口の減少や高齢化が進んでおり 、やや活力に欠ける。ここ数年物件の動きが 悪い。 地域要因には特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％