別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 上峰 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上峰 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　柿原　弘介 印  TEL.

鑑定評価額 3,070,000 円  １㎡当たりの価格 9,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月12日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三養基郡上峰町大字堤字二本松３１５７番１ ②地積 　(㎡) 336   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 南4m町道 水道、下水 中原 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４ｍ　町道 交通 施設 中原駅北西方 3.6km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家からなる住宅地域で特段の変動要因はなく、今後も現在の住環境を維持していくものと予測する 。農業従事者の高齢化・離農傾向等を背景に農家住宅は需要が弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,150 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上峰町及び周辺市町の農家住宅地域である。需要の中心は、上峰町内の農業従事者及び当町に地縁のある 農業従事者が中心である。農業従事者の高齢化・離農傾向等により農家住宅地の需要が少ない中で、上峰町の北部では 特に農家住宅地需要が少ない。土地は、一取引の規模が３００～４００㎡、価格帯が３００～３５０万円程度が需要の 中心と思料するが判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域及び周辺地域は自用目的の農家住宅地の取引が中心であること、収益用の共同住宅等はなく収益を想定するのは 非現実的であること等から収益還元法の適用はしない。既成市街地のため原価法は適用しない。したがって、同一需給 圏内の不動産の市場性を反映する比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、当地域及び上峰町内の類似性 が高い農家住宅地域の不動産需給動向、上峰町の景気動向等を考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉野ヶ里 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,300 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [ 92.1] [100.0] 100 9,120  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,550 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上峰町の人口は横這い傾向、世帯数は微増傾 向にある。一般住宅地域は地価が底値圏を脱 し需要が回復傾向にあるが、農家住宅地の需 要は弱い。 地域内に特別の変動要因はない。農家住宅を 中心とする当地域への需要は弱く、地価は下 落傾向にあるものと思料する。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％