別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 吉野ヶ里 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉野ヶ里 -4 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大串　俊三 印  TEL.

鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 8,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神埼郡吉野ヶ里町石動字二本松１９３０番 ②地積 　(㎡) 547   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 南西5m町道 水道、下水 吉野ヶ里公園 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   270 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 東脊振インター、公共施設に 比較的近く、近くで文化体育 館の工事が進んでいる。 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 吉野ヶ里公園駅北方 4.3km 法令 規制 （都）  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 小中学校、町役場支所、スーパー等利便性は普通で、東脊振地区の農家住宅地の中では中位である。格別の変動 要因はなく、今後とも現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吉野ヶ里町・神埼市・上峰町・みやき町の一部の農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域である。需要 者は、農家の次男・三男等地元の農業従事者及びその親族等が中心で、交通利便性を必要としない農業関連の事業者等 も需要者と考えられる。近隣地域及び周辺は東脊振インターや公共施設に近く、土地取引は少ないが価格は安定してい る。土地は３００万円から５００万円が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とした既成の住宅地域で、アパート等の収益物件はない。戸建の貸家もなく取引に当たって収益性は考 慮されない地域である。農家住宅の取引は少ないが、自用目的での取引が殆どすべてであり、旧東脊振村内及びみやき 町内の類似性が高い取引事例を重視して求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧東脊振村が属する佐賀県東部は、福岡都市 圏や久留米市に近く、過疎化の進行が緩やか である。 近くに文化体育館の工事が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％