別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 神埼 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神埼 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　前田　辰王 印  TEL.

鑑定評価額 8,080,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神埼市神埼町本堀字朝日３１５０番２３ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 神埼 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部に近い区画整然とし た住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 神埼駅南東方 1.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域においては小規模分譲地開発が見られる。近隣地域を含む周辺地域は利便性良好な住宅地を形成してい るが、景気は緩やかに回復しているものの人口減等もあり価格水準は下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神埼市及びその周辺市町の住宅地域で、需要者は３０代～４０代の１次取得者が中心と考えられる。景気 回復も十分でなく、人口減少等もあり需要は弱く価格は下落傾向が続くものと考える。市場での需給の中心となる価格 帯は土地は２５０～３００㎡で７５０～９００万円程度、新築戸建てで２，０００～２，４００万円程度。中古住宅で １，１００～１，５００万円程度と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は自用の戸建住宅を中心とする居住の快適性を重視する地域で、取引も自用目的の取引が中心であり、収益目的 の取引は皆無に近いことから収益還元法は適用しなかった。不動産需給動向や景気動向にも留意しつつ、代表標準地と の検討を踏まえ市場の実態を反映し精度が高いと判断される比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉野ヶ里 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,900 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 87.4] [100.0] 100 29,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は個人消費の緩やかな回復、雇用所 得の持ち直し等の改善がみられ、緩やかに回 復している。神埼市の人口減少、高齢化率は 県より高い。 地域内に特別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％