別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 伊万里 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊万里 5-2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　後藤　修 印  TEL.

鑑定評価額 4,980,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊万里市二里町大里字松尾搦甲２８１１番９外 ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1.5:1 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、一般住宅 が混在する近隣商業 地域 南8m市道 水道、下水 川東 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 ＭＲ川東駅西方 100m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に食品も扱う総合ディスカウントストアが営業しているが、集客力のある店舗がなく近隣地域への影響は弱 い。大型店舗に顧客が流れており、今後も地価の下落は継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊万里市及びその周辺の商業地域一円の近隣商業型の店舗地であり、混在用途等も含む用途的特性を有 する。需要者の中心は、伊万里市内の小規模の店舗兼住宅として利用する個人事業者等である。旧来型の近隣商業形態 の商売であるが、新規開業がほとんどないほどに衰退傾向にある。商況は郊外型路線商業地に移っており、今後も地価 水準は下落するものと予測する。取引の中心価格帯は把握しづらい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、低層店舗住宅併用不動産として考えられるものの、この形態での多くは自用での利用が一般的である。従 って、周辺での賃貸実績がほとんどなく、収益想定も個別事情が介在する可能性が高くなるため、やむなく適用を断念 した。価格形成要因の変動状況・需給動向の再検討及び代表標準地との検討を踏まえ、現実の不動産市場において成約 された複数の取引事例から求められた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀有田 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,500 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 80.4] [100.0] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 古くからの近隣向け商店街では、低金利政策 の効果などによる商業地需要増加はなく低迷 しているとの声がほとんどである。 大きな変動要因はない。周辺のディスカウン ト店舗に客足が流れているが、なんとか現状 を維持している状況である。 隣地も画地に含まれ、画地内容が変更となっ た。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％