別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 多久 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多久 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　寺山　三男 印  TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多久市北多久町大字小侍６３８番４外 ②地積 　(㎡) 617   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 台形 1:1.5 店舗、事務所兼住宅 ＲＣ3 飲食店、給油所等が 見られる国道沿いの 商業地域 南14m国道 水道、下水 多久 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 前面国道は１６ｍの拡幅計画 がある。 街 路 １４ｍ国道 交通 施設 多久駅北東方 500m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) ⑤地域要因の将 　来予測 天山多久温泉タクアの開業の影響も少ない国道沿線の低層店舗等が建ち並ぶ商業地域。自動車通行量は多いが客 足を捉えるインパクトのある商業施設はなく商業地取引市場は低迷しているので、地価水準は下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多久市及びその周辺の市町の商業地域で需要者の中心は市内及び周辺市町の地縁性を持つ個人事業者又は 中小事業者。近隣地域は幹線及び準幹線道路沿いの車両通行量良好な国道沿い商業地域。画地規模６００㎡程度の場合 総額は１，６００万円程度であるが、背後客足の吸引力が弱いため明確ではなく、現実的な新規の店舗展開投資は難し い。大規模小売店舗との競合も続いており、地価水準は下落傾向に歯止めがかからない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場は不活発で、需要減退が続く不動産市場動向を想定して適切に反映することが難しい地域。自用店舗が中心で 個人・法人商業事業者向けの貸店舗・貸事務所を前提とした収益物件としては馴染まないので収益還元法は不採用。比 準価格は、多久市及び小城市の商業地取引事例から求めており実証性・規範性・精度が高く、路線商業地の市場性を十 分反映していると認める。以上から、実需に基づく比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利継続を前提に、消費税増税後の消費減 退や世界的な経済減速の警戒感多久市路線商 業地への選好性減・需要減から地価水準は下 落傾向。 郊外大型店との競合から幅員１４ｍ国道沿い に対する需要減が顕在化しており市場性減退 が続いている。今後の商業地の地価水準は下 落傾向。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％