別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鳥栖 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 9-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　松本　修二 印  TEL.

鑑定評価額 1,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市原町字本原１０６０番外 ②地積 　(㎡) 27,912   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1.5:1 空地 大中規模工場、倉庫 等が多い国道沿いの 工業地域 東10.5m国道、三方路 水道、下水 田代 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ国道 交通 施設 田代駅　北東方 600m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鳥栖市の工場地は交通利便性に優れており、その優位性は今後も続くものと予測する。底堅い需要に支えられ、 当面の間、地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐賀県東部及び佐賀県中部に所在する工業地域及び住工混在地域等である。主な需要者は自社操業を主 とする工場事業者や流通関連業者等が中心である。需給動向は景気回復の影響もあり、利便性に優れ、使い勝手のよい 工業地需要は旺盛で強含みである。取引件数が少なく、また、その価格帯も個別性が強くまちまちであり、需要の中心 となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、実証的である。また、大中規模工場、倉庫等が多い国道沿いの 工業地域に存するが、自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算できなかっ た。本件は事業用不動産としての立地・利便性等を重視する工業地域であるので、比準価格を重視し、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鳥栖市では、都市部を中心とした景気の回復 傾向等を背景とし、不動産市況においても市 況回復の傾向がみられる。 近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地 域要因の変動はない。 分筆・交換により画地条件の変更があり、三 方路となった。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +18.1 ％  ％