別記様式第二 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 鳥栖 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 3-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　有吉　寛 印  TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 鳥栖市萱方町字前田９９番４ ②地積(㎡) 987  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 田 住宅地域に近い宅地化が進んでいる地域 水道、下水 鳥栖 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  200 ｍ、西  200 ｍ、南   50 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 宅地化が見込まれる農地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   35.0 ｍ、奥行　約　　   28.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 道 路 接道なし 交通 施設 鳥栖駅北西方 3.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の 　将来予測 鳥栖市の人口及び世帯数は増加傾向にあり、宅地分譲は好調に推移していることから、今後、素地需要は高まる と予測する。 (3)最有効使用の判定 宅地に転換・造成後、戸建分譲地として使用 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     15,600 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     15,400 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、鳥栖市内を中心とした宅地見込地である。主たる需要者として、地場の宅地開発業者のほか福岡 市や久留米市などの業者が想定される。同一需給圏内では、分譲住宅地の販売が好調を維持しており、用地需要は高く 、開発分譲適地の取引が多く見られる。取引価格については交通条件や画地条件によりバラツキがあり中心的な価格帯 の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 取引事例比較法の適用にあたっては、農地から宅地への転換が見込まれる類似性の高い取引事例を収集し得た。一方、 控除法による価格は、主たる需要者である開発業者の視点からアプローチした意義あるものであるが、試算過程におい て多くの想定要素を含むことから相対的信頼性はやや低い。したがって、比準価格を重視し、控除法による価格を参考 として、単価と総額との関連性を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     15,400 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.3 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は緩やかな回復基調にあり、住宅投資は 緩やかに増加している。雇用・所得環境は引き締ま った状態が続いている。 地域要因に大きな変動は見られない。鳥栖市内では 宅地開発が活発に行われており、市街化区域内の農 地は減少している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他