別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
鳥栖 -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥栖 -10 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士 市丸 亮介 印  TEL.
鑑定評価額 12,100,000 円  1㎡当たりの価格 52,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月12日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
41,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
鳥栖市藤木町字二塚2430番
②地積
 (㎡)
233  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域
西6m市道 水道、ガス、下水 鳥栖

1.0km
(2)



①範囲 東    80 m、西   150 m、南    40 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.5 m、奥行 約    16.5 m、規模         240 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
小規模に土地区画整理された
住宅地域


基準方位北、  6
m市道
交通

施設
鳥栖駅南西方

1.0km
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
鳥栖駅に近い区画整理済の住宅地域で、今後も現在の住環境を維持していくものと思われる。市内では売り物件
が少なくなりつつあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            52,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は鳥栖市及び基山町の市街化区域の住宅地域一円で、需要者は鳥栖市及びその周辺に居住するサラリ
ーマン等が大半を占め、隣接する福岡県からの需要もある。鳥栖市内においてはここ数年需要が強いが、その反面開発
エリアが限られている為供給物件が少ない状態が続いている。画地規模によりややバラツキがあるが、土地は1,00
0万円前後で、新築の戸建住宅は3,000万円程度の物件が需要の中心を占めている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域で、近隣地域内にはアパート等の収益物件もなく、居住の快適性・利便性を
重視した自用での居宅としての利用が中心であるので収益価格は試算しない。よって同じく区画整理地の蔵上の代表標
準地との検討を踏まえ、取引に特段の事情もなく、地域要因の格差が小さい事例が多かった比準価格をもって鑑定評価
額を上記のとおりと決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 鳥栖 -14                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         60,200 円/㎡
[102.2]
100
100
[100.0]
100
[118.8]
[101.0]
100
52,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           51,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口は緩やかな増加傾向で高齢化率も県内で
は最も低い。人口増加を受けて需要は強いが
、開発余地が少なくなってきている。


地域要因には特に変動はない。




個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -1.0
環境       +20.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.4 %  %
3 試算価格算定内訳 鳥栖 -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 2公鳥栖

-26
鳥栖市

建付


  
(           ) 
長方形 南6m私道、
中間画地




1中専

(60,200)
b 2公鳥栖

-32
鳥栖市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6.5m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
c 2公鳥栖

-60
鳥栖市

更地


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




1住居
地区計画等
(60,200)
d 2公鳥栖

-63
鳥栖市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4.8m市道、
北3m、角地




商業

(100,288)
e 1基鳥栖

-12
鳥栖市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南6m市道、
中間画地




1住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
52,366  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

51,298 
100
[  97.0]

52,885 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

53,400 
b (            
45,935  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

45,311 
100
[  93.6]

48,409 

48,900 
c (            
59,008  
100
[ 100.0]
[ 102.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

59,884 
100
[ 111.8]

53,564 

54,100 
d (            
51,226  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[  92.0]

56,237 
100
[ 111.1]

50,618 

51,100 
e (            
51,724  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

51,423 
100
[  98.9]

51,995 

52,500 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +3.0 環境     -10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.42 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  -14.0 環境     +30.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +8.0 環境      +5.0
画地      -8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境      +3.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      52,000 円/㎡]  



鳥栖 -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の戸建住宅地としての利用が中心の地域であり、アパート等の賃貸の想定が現実的ではない為

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月14日 提出
鳥栖 -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥栖 -10 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士 大串 俊三 印  TEL.
鑑定評価額 12,100,000 円  1㎡当たりの価格 51,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月11日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
41,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
鳥栖市藤木町字二塚2430番
②地積
 (㎡)
233  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域
西6m市道 水道、ガス、下水 鳥栖

1.0km
(2)



①範囲 東    80 m、西   150 m、南    40 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.5 m、奥行 約    16.5 m、規模         240 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
土地区画整理事業施行済(鳥
栖駅東)


基準方位北   6
m市道
交通

施設
鳥栖駅南西方

1.0km
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、土地区画整理事業で開発された住宅地域である。市中心部には近いが、広がりがないため蔵上や弥
生が丘の大規模住宅団地よりも選好性では劣っている。地価は安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            51,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鳥栖市市街地の住宅地域である。需要者は鳥栖市及び隣接市町の居住者及び鳥栖市、福岡都市圏等に勤務
先がある1次取得者である個人が中心である。福岡都市圏に勤務する佐賀県出身者等も需要者と考えられる。鳥栖市は
住み良さのランキングも高く、鳥栖駅徒歩圏内で住宅地の需要は増加している。土地は1,300万円前後、新築の戸
建住宅で3,300万円程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、周囲にアパートも見られるが、建築費の高騰で土地・建物の投資額に
見合う賃料水準が形成されておらず、収益目的で土地取引がなされることはほとんどない。既成住宅地域であるので原
価法は適用できない。自用目的での取引がほとんどであるので、代表標準地との検討を踏まえ、近隣地域に近い類似地
域に所在する取引事例を中心にして求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 鳥栖 -14                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         60,200 円/㎡
[102.2]
100
100
[100.0]
100
[120.0]
[101.0]
100
51,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           51,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
鳥栖市は交通の利便性による企業の進出等で
人口・世帯数が増加しており、住み良さのラ
ンキングも高く、住宅地の需要は増加してい
る。

格別の変動要因はない。




個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +20.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.2 %  %
3 試算価格算定内訳 鳥栖 -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 2公鳥栖

-59
鳥栖市

建付


  
(           ) 
長方形 東25m市道、
中間画地




1住居

(70,200)
b 2公鳥栖

-56
鳥栖市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 東2.5m市道、
中間画地




商業

(90,240)
c 1基鳥栖

-73
鳥栖市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 西8.3m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
d 1基鳥栖

-53
鳥栖市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
60,537  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

59,587 
100
[ 115.5]

51,590 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

52,100 
b (            
33,157  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[  79.2]

42,032 
100
[  83.1]

50,580 

51,100 
c (            
56,644  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 118.8]

48,824 
100
[  95.0]

51,394 

51,900 
d (            
49,450  
100
[ 100.0]
[ 102.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

52,101 
100
[ 101.0]

51,585 

52,100 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近   +9.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路     -13.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   +4.0 環境     -15.0
画地      -9.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.17 
街路      +8.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      51,900 円/㎡]  



鳥栖 -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき原価法の適用困難
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建の区画整然とした一般住宅地域であり、アパートの想定は環境とやや不適合であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ