鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鳥栖 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２公鳥栖 -6	鳥栖市		更地	（　）	台形	北東7.8m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	２公鳥栖 -19	鳥栖市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、東2m、西4m、三方路		１住居 (70,160)
c	２公鳥栖 -29	鳥栖市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東3.3m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	１基鳥栖 -41	鳥栖市		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,324	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	37,268	100 [ 113.5]	32,835	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,800
b	(　 ) 30,637	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	31,071	100 [ 99.0]	31,385		31,400
c	(　 ) 29,145	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	29,675	100 [ 92.1]	32,220		32,200
d	(　 ) 36,468	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	37,733	100 [ 113.8]	33,157		33,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
a	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,200 円／㎡]

鳥栖 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,311,969	829,858	3,482,111	3,053,650	428,461	（　0.9661） 413,936	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,278,720 円　　　　（　 23,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥栖 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	157.50	ＬＳ2	315.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	350 ㎡	12.8 m x 27.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、３ＤＫ、平均専有面積５２．５㎡の共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	157.50	100.0	157.50	1,122	176,715	0.0	0
							1.0	176,715
2～	住宅	157.50	100.0	157.50	1,122	176,715	0.0	0
							1.0	176,715
～

～

～

計		315.00	100.0	315.00		353,430		0
								353,430

⑨年額支払賃料	353,430 円　×　12ヶ月　＝　 4,241,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

礼金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,241,160 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 312,001 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,145,159 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 353,430 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 166,810 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,311,969 円　　　　（　 12,320 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２公鳥栖賃貸　　　　-13	1,163 ( 1,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,163	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,169 円/㎡　月額支払賃料（　 1,122 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２公鳥栖賃貸　　　　-25	1,174 ( 1,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,174
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鳥栖 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,600 円	38,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	222,858 円	4,457,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 311,200 円	38,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	77,800 円	38,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 829,858 円　（　　　　　　 2,371 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9661

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,900,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0785	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0710 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,053,650 円（　　　　　 8,725 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,311,969 円
②総費用	829,858 円
③純収益　①－②	3,482,111 円
④建物等に帰属する純収益	3,053,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	428,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	413,936 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,183 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,278,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
鳥栖 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鳥栖 -9

佐賀県

佐賀

氏名

不動産鑑定士　福田　勝法

印

TEL.

鑑定評価額

11,400,000 円

１㎡当たりの価格

32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鳥栖市桜町字新町裏１１０２番４				②地積　(㎡)	350 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,180)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	北4.5m市道	水道、ガス、下水	田代 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 120 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．５ｍ市道

交通

施設

田代駅北方

700m

法令

規制

１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

住環境に影響を与える価格形成要因の変動は特になく、当分の間は現状維持と予測する。地価は、周辺新規分譲
住宅地との競合等見られるが、景気の回復基調や堅調な需要等の影響もあり、やや上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鳥栖市及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は鳥栖市内居住の一次取得者が大半を占め、隣接福岡県
等同一需給圏外からの転入者も見られる。景気の不透明感や新興の大規模分譲地への需要シフト等の要因もあるが、街
路配置がやや劣るものの、利便性の良い当地域への需要者選好性は強く、需給は堅調に推移している。土地は９００～
１，３００万円程度、新築の戸建住宅は２，５００～３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内にはアパート等も見られるが、利便性・快適性を重視した低層の戸建住宅の利用が多く、自己使用目的での
取引が中心となっている。よって、取引時点のやや古い事例を含むが、複数の取引事例により、最近の市場動向を反映
した比準価格を標準とし、建築費等の高騰で土地帰属純収益が低下し、やや低めに試算された収益価格も参考に、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鳥栖 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 34,600 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[108.0]

[100.0]
100

32,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鳥栖市の人口・世帯数は増加傾向。新設着工
は１～１０月の対前年比では減少傾向。蔵上
や弥生が丘等、利便性の優れる地域の住宅地
需要は増加傾向。

周辺の分譲住宅地との競合等もあるが、接近
条件・環境条件に比較的恵まれた当地域は、
相対的稀少性から需要は底堅く、地価はやや
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

鳥栖 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１基鳥栖 -41	鳥栖市		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	１基鳥栖 -40	鳥栖市		更地	（　）	不整形	西7m市道、北東3m、角地		工業 (70,200)
c	１基鳥栖 -79	鳥栖市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	２公鳥栖 -50	鳥栖市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、北西3m、北東1.8m、三方路		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,468	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	37,733	100 [ 114.8]	32,868	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,900
b	(　 ) 29,395	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 82.1]	36,269	100 [ 112.5]	32,239		32,200
c	(　 ) 33,823	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	33,823	100 [ 106.8]	31,669		31,700
d	(　 ) 30,089	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	34,426	100 [ 103.9]	33,134		33,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -17.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,500 円／㎡]

鳥栖 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,231,359	825,700	3,405,659	3,053,650	352,009	（　0.9661） 340,076	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,801,520 円　　　　（　 19,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥栖 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	157.50	ＬＳ2	315.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	350 ㎡	12.8 m x 27.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、３ＤＫ、平均専有面積５２．５㎡の共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	157.50	100.0	157.50	1,100	173,250	0.0	0
							1.0	173,250
～ 2	住宅	157.50	100.0	157.50	1,100	173,250	0.0	0
							1.0	173,250
～

～

～

計		315.00	100.0	315.00		346,500		0
								346,500

⑨年額支払賃料	346,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,158,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,158,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 306,180 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,067,820 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 346,500 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 163,539 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,231,359 円　　　　（　 12,090 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２公鳥栖賃貸　　　　-13	1,163 ( 1,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,163	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,147 円/㎡　月額支払賃料（　 1,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２公鳥栖賃貸　　　　-14	1,079 ( 1,033)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,079
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鳥栖 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,600 円	38,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	218,700 円	4,374,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,500 円	固定資産税、都市計画税査定額
	建物　　　　　　　　　 311,200 円	38,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	77,800 円	38,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 825,700 円　（　　　　　　 2,359 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9661

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,900,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0785	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0710 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,053,650 円（　　　　　 8,725 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,231,359 円
②総費用	825,700 円
③純収益　①－②	3,405,659 円
④建物等に帰属する純収益	3,053,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	352,009 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	340,076 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 972 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,801,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,400 円／㎡）