鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

唐津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２公唐津 -7	唐津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、南西3.5m、北東1.8m、三方路		（都）１中専 (70,200)
b	２公唐津 -8	唐津市		底地	（　）	ほぼ整形	北西18m市道、南西6m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	２公唐津 -16	唐津市		更地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	１基唐津 -30	唐津市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西12m市道、東6m、北東6m、三方路		（都）１住居 (70,200)
e	１基唐津 -31	唐津市		更地	（　）	不整形	南西21m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,276	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	42,442	100 [ 80.8]	52,527	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,500
b	(　 33,732) 37,480	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	45,485	100 [ 86.7]	52,463		52,500
c	(　 ) 71,618	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,618	100 [ 126.4]	56,660		56,700
d	(　 ) 51,059	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 97.0]	100 [ 94.5]	56,426	100 [ 103.0]	54,783		54,800
e	(　 ) 61,835	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	65,089	100 [ 121.0]	53,793		53,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,600 円／㎡]

唐津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,749,406	1,644,575	7,104,831	5,595,120	1,509,711	（　0.9661） 1,458,532	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	29,170,640 円　　　　（　 32,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

唐津 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	270.00	ＬＳ2	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	899 ㎡	18.0 m x 49.5 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況から２階建店舗を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を含むため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	270.00	85.0	229.50	1,692	388,314	3.0	1,164,942
							0.0	0
～ 2	店舗	270.00	85.0	229.50	1,520	348,840	3.0	1,046,520
							0.0	0
～

～

～

計		540.00	85.0	459.00		737,154		2,211,462
								0

⑨年額支払賃料	737,154 円　×　12ヶ月　＝　 8,845,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 459.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,845,848 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 657,009 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,728,839 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,211,462 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,567 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,749,406 円　　　　（　 9,732 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２公唐津賃貸　　　　-4	2,430 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,699	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,696 円/㎡　月額支払賃料（　 1,692 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２公唐津賃貸　　　　-6	1,143 ( 1,140)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,681
c	２公唐津賃貸　　　　-11	1,379 ( 1,371)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,708

唐津 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	342,000 円	68,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	281,575 円	9,385,848　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 337,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 478,800 円	68,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	136,800 円	68,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,400 円	68,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,644,575 円　（　　　　　　 1,829 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9661

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,400,000 円	設計監理料率　 123,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0818	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0710 ×　 35 ％　＋　0.0802 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,595,120 円（　　　　　 6,224 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,749,406 円
②総費用	1,644,575 円
③純収益　①－②	7,104,831 円
④建物等に帰属する純収益	5,595,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,509,711 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,458,532 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,622 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,170,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
唐津 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

唐津 5-4

佐賀県

佐賀

氏名

不動産鑑定士　清原　雅利

印

TEL.

鑑定評価額

49,100,000 円

１㎡当たりの価格

54,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	唐津市和多田本村３９８３番１｢和多田本村５－４３｣				②地積　(㎡)	899 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）
	1:3	店舗Ｓ2	低層店舗、大型店が見られる国道背後の商業地域	南東10m市道	水道、ガス、下水	和多田 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 30 ｍ、南 120 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

和多田駅南方

700m

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道背後の商業地域で地域内に大型小売店があり、客足の流動性は概ね良好であるが、周辺に和多田駅前交差点
近辺や国道バイパス沿線等立地的に競合する地域も多い。今後の地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に唐津市の商業地域で、特に市街地に存する地域との価格牽連性が強い。需要者は地元法人、個人事業
者のほか、一部地域で県外法人も見られる。近隣地域では大型店の出店以降、客足の流動性が向上したが、周辺地域に
複合商業施設が出店した和多田駅前交差点近辺や国道バイパス沿線等出店候補地として競合するエリアも多く、地域的
な選好性に大きな変化は見られない。立地や規模等で総額に幅があるが、土地のみで５千万円を超える取引は少ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の店舗等が多く見られる地域であり、建築費の上昇や投資額に見合う賃料水準が形成されていない点に
加え、想定要素が多いこともあり、収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は類似性の高い地域に係るものを中
心として求めており、その試算の過程も妥当であるため、市場の実態を反映した信頼性の高い価格だと判断された。し
たがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　唐津 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,100 円／㎡

[ 97.7]
100

100
[100.0]

100
[ 71.4]

[100.0]
100

53,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、世帯数微増傾向。土地取引件数は
対前年比（１０月～９月）で約１８％増加。
空室率は店舗、事務所ともに高止まり傾向が
続いている。

平成２７年に大型小売店が出店し、客足の流
動性は向上したが、翌年、周辺地域で複合商
業施設が出店するなど地域的に小売店の競争
が激しい。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

唐津 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２公唐津 -13	唐津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西17.5m市道、北4m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	２公唐津 -16	唐津市		更地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	１基唐津 -30	唐津市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西12m市道、東6m、北東6m、三方路		（都）１住居 (70,200)
d	１基唐津 -4	唐津市		更地	（　）	台形	南西14m市道、南4m、北東3.8m、三方路		（都）準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,844	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	43,538	100 [ 82.2]	52,966	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,000
b	(　 ) 71,618	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,618	100 [ 114.6]	62,494		62,500
c	(　 ) 51,059	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 97.0]	100 [ 94.5]	56,426	100 [ 100.5]	56,145		56,100
d	(　 ) 38,437	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	44,079	100 [ 81.0]	54,419		54,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,600 円／㎡]

唐津 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,420,972	1,904,749	7,516,223	6,110,460	1,405,763	（　0.9661） 1,358,108	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	27,162,160 円　　　　（　 30,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

唐津 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	290.00	ＬＳ2	580.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	899 ㎡	18.0 m x 49.5 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗（１階、２階ともにフロア貸し）

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	290.00	85.0	246.50	1,740	428,910	4.0	1,715,640
							0.0	0
2～ 2	店舗	290.00	85.0	246.50	1,570	387,005	3.0	1,161,015
							0.0	0
～

～

～

計		580.00	85.0	493.00		815,915		2,876,655
								0

⑨年額支払賃料	815,915 円　×　12ヶ月　＝　 9,790,980 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 493.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 648,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,790,980 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 648,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,043,898 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,395,082 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,876,655 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,890 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,420,972 円　　　　（　 10,479 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２公唐津賃貸　　　　-3	1,350 ( 1,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	1,731	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,746 円/㎡　月額支払賃料（　 1,740 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２公唐津賃貸　　　　-4	2,430 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [129.0]	100 [100.0]	1,777
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

唐津 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	298,800 円	74,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	521,949 円	10,438,980　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 337,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 522,900 円	74,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	149,400 円	74,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,700 円	74,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,904,749 円　（　　　　　　 2,119 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9661

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,700,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 580.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0818	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0710 ×　 35 ％　＋　0.0802 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,110,460 円（　　　　　 6,797 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,420,972 円
②総費用	1,904,749 円
③純収益　①－②	7,516,223 円
④建物等に帰属する純収益	6,110,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,405,763 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,358,108 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,511 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,162,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,200 円／㎡）