別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 唐津 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 -10 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　梅本　龍 印  TEL.

鑑定評価額 1,870,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市呼子町呼子字高尾３９００番９ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ丘陵地の住宅地域 西4m市道 水道、下水 西唐津 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 １９７０年代に開発された住 宅団地 街 路 基準方位：北４ｍ市 道 交通 施設 西唐津駅北西方 12.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 開発当初の建築と見受けられる住宅が多い戸建住宅団地。今後も不動産市場における相対的競争力は低下してい くことが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は唐津市郊外部及び玄海町の戸建住宅地域の存する範囲一円である。主たる市場参加者は、市内や隣接市町 に通勤する第一次取得者層で、地縁、血縁関係等を有する者が多く外部からの購入者は稀である。唐津市郊外部は人口 減少、高齢化が続いており、長期にわたり土地の需要は弱含みで推移し地価水準は下落傾向が続いている。顕在化する 取引はごく僅かで価格水準の把握は困難で、規模にもよるが土地価格で２００万～４００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の所在する地域は唐津市郊外に開発された古い戸建分譲団地である。主な取引は個人による自己の住宅利用 を目的とした取引であり、賃貸物件を想定したアプローチの説得力が乏しいため収益還元法の試算は行わなかった。し たがって、居住の快適性に着目し、自己の住宅利用目的の取引を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復傾向が今後も継続するかに注視が必 要であるが、佐賀県内の地価は利便性が高く 需給環境が良好な一部の地域で上昇に転じて いる。 地域の価格形成要因に変動はなく、また、外 部からの流入者は希有で新しい動きはない。 個別的要因の変動は特段ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％