別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 唐津 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 -4 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　於保　繁樹 印  TEL.

鑑定評価額 5,700,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市二夕子１丁目１９８番５ ｢二夕子１－６－４２｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南4m市道 水道、ガス、下水 西唐津 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．０ｍ　市道　行き 止まり 交通 施設 西唐津駅南西方 800m 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　狭隘道路と傾斜地高台に位置する。唐津赤十字病院が移転、跡地の有効活用はあまり進んでいない。生活利便 性は劣化傾向にある。人気も離散しており、地価は今後も軽微な下落傾向を継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は唐津市の一般住宅地域である。需要者の中心は、唐津市及び周辺市町居住者と出身者のうち、比較的若年 層の第１次取得者である。今回、近郊で複数取引が見られたが、概してやや安値のものが多かった。狭隘道路に加え大 型病院の移転もあり、人気は離散し、需給は弱含みである。土地は６００～８００万円程度、建物を含めた総額は２０ ００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパ－ト等の収益物件はみられず、自用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算し なかった。したがって本件においては、代表標準地との検討、同価格帯の地域との均衡、不動産市場の動向等をも考慮 して、比準価格をもって上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　唐津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [122.9] [103.0] 100 30,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　唐津市住宅地の動きは鈍い。住環境、利便 性等により、地価は変動傾向の差異が見られ 、引き続き二極化の傾向が進む。 　唐津赤十字病院が移転、有効活用はあまり 進まず、住環境は劣化傾向にある。地価は下 落基調を継続している。 　住環境に影響を与える価格形成要因の変動 は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％