別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 佐賀 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -22 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　藤田　好男 印  TEL.

鑑定評価額 4,170,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市大和町大字川上字渡内四割６９３番３ ②地積 　(㎡) 372   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が見られる住宅地域 北4.5m市道、背面道 水道 佐賀 8.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 佐賀駅北西方 8.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 昨年同様、農家住宅を中心とした地域の取引は、分家住宅や地縁関係者等に限られ少ない。当該地域は、土砂災 害警戒区域の指定や義務教育施設への接近性が劣ること等から土地需要は依然厳しいものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐賀市北部及びその周辺の農家住宅の存する圏域。需要の中心は、同一需給圏内の居住者や地縁関係者 が殆どを占める。当該地域を含む川上地区は市街化調整区域に存し、人口は増加に転じたが、当該地域からは小学校へ の接近性に劣り、また一部を除き土砂災害警戒区域に指定されたこと等から土地需要は弱く、今後も厳しい状況と思料 する。取引が少なく中心となる価格帯を見出せないが、土地の取引単価は１万円／㎡前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、既成市街地内にある農家住宅と一般住宅が見られる住宅地域である。アパート等の収益物件は殆ど無く、 賃貸市場は未成熟で、自己使用目的の取引が支配的であることから、原価法・収益還元法は試算しなかった。本件評価 においては、大和町内に存し取引時点が新しく標準化補正率のない取引から求めた比準価格を中心に、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [146.4] [100.0] 100 11,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化率上昇は続いている。前年 １０月までと比較すると土地取引及び持家着 工は増加しているが分譲着工は減少している 。 人口は増加に転じたが、一部を除き土砂災害 警戒区域に指定され、義務教育施設への接近 性も劣る事等から今後も厳しい状況と思料す る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％