別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 佐賀 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -21 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　樋口　隆弘 印  TEL.

鑑定評価額 8,850,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市高木瀬町大字長瀬字二本杉２２８４番２ ②地積 　(㎡) 543   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅と一般住宅 が見られる住宅地域 東4m市道 水道、下水 佐賀 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   140 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 佐賀駅北方 4.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 在来の農家住宅地域であり、今後も農地と共存する住環境を維持すると思われる。市街化区域周辺部はミニ開発 が活発で開発余地が少なくなる中、近隣地域付近でもミニ開発が見られ今後の動向を観察していく必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐賀市北部エリアをはじめとする市街化調整区域内やその周辺で形成される住宅地域の存する範囲と判定 した。需要の中心は地縁関係者である。高木瀬地区でも市街化区域の周辺部は５０戸連たんに基づくミニ開発が続いて おり宅地供給が比較的活発で元々引合いは強いが、開発余地の少なさから小学校等から遠い集落エリアでも一部にミニ 開発が見られた。当該市場で中心となる価格水準は、土地の規模５００㎡程度で８百万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域であり規制上、自己用住宅の建設が可能なケースはあっても賃貸用住宅の建設は例外的であり、また投 資採算相応の賃借需要が見込み難いため収益還元法は適用しない。主に地縁関係者の引合いが想定されるなか、近隣地 域と類似し代替・競争関係にある取引事例に基づいて圏域の市場性が反映された比準価格を採用することとし、周辺の 地価公示標準価格との価格バランスも踏まえて、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] この６年余り、当市の取引件数は高水準のま ま推移し、新設住宅着工数は前々年から減ら した前年並みで推移している。 周辺で新たに公共投資や小規模な宅地分譲が 行われているものの、近隣地域の諸要因に目 立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％