別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 佐賀 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -12 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利 印  TEL.

鑑定評価額 8,790,000 円  １㎡当たりの価格 38,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市高木瀬東６丁目４０６番３５ ｢高木瀬東６－１－９｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 西4m市道 水道、ガス、下水 佐賀 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 佐賀駅北方 3.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校に近い立地等を反映し、中古住宅の取引やその更地化を前提とした取引が増えてきている。標準地周辺で は、徐々に新築建物等が見られるようになっており、当面の地価水準は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に旧佐賀市の市街地及びその周辺に存する住宅地域。需要者は、佐賀市及びその周辺市町に居住する 一次取得者が中心。市街地周辺部の地域は、５０戸連たん開発による新規分譲地と競合関係にあったが、開発の中心は より郊外に移っており、当該関係は薄れつつある。近隣地域等については、小学校に近い立地等を反映し、中古住宅の 取引やその更地化を前提とした取引が増えている。土地は９百万円前後、新築戸建で２千万円台後半が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が多い住宅地域で賃貸需要が稀薄であり、賃貸経営を想定することが非現実的であるため、収益価 格は試算しない。快適性、利便性が重視される戸建住宅地域であることから、自己使用目的で取引されることが多く、 需要者行動としても取引価格等の水準を指標に価格決定を行うことが通常と考えられるので、代表標準地との検討を踏 まえ、市場の実態を反映する取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,300 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [133.5] [101.0] 100 38,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県庁所在地。人口微減、世帯数微増傾向にあ る。土地取引件数、新設住宅着工戸数ともに 、対前年比（１０月～９月）で１０％強増加 している。 近隣地域及びその周辺では平成２９年５月の 周辺県道沿線でのドラッグストアの出店、同 年末頃の街路側溝整備により、住環境等の向 上が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％