別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 佐賀 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -8 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　寺山　三男 印  TEL.

鑑定評価額 9,520,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市高木瀬西４丁目１６２３番１０ ｢高木瀬西４－５－６｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 西6m市道 水道、下水 佐賀 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 佐賀駅北西方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 北方調整区域の「５０戸連たん」開発地と競合関係にある利便施設に恵まれた幅員６ｍ市道沿い既成住宅地。住 宅地の供給減少と需要増の影響を受けているので、地価水準は上昇傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 需要者は当市に居住又は勤務先がある者が大部分を占め、同一需給圏は旧佐賀市北部に位置する住宅地域の圏域。周辺 市・町からの転入者もあり、周辺「５０戸連たん」開発住宅地との競合もあるため明確ではないが、土地総額は画地規 模２１０㎡で９００～９５０万円程度、新築戸建総額は３，０００万円程度。一般住宅を中心としアパート等も見られ る。当該住宅団地内及び周辺地域では供給不足・需要増の市場環境が見られるので地価水準は上昇傾向。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 規模２１０㎡程度の戸建住宅地でアパート等も見られるが、賃貸市場は未成熟な古い既成開発住宅団地。自用住宅目的 の取引を主とする幅員６ｍ道路沿いの地域で、共同住宅等の収入目的の取引は見込めないため収益還元法は不適用。多 数の実需を示す取引事例から求めた比準価格は、取引市場環境が供給減少、需要増に傾いている状況を反映し精度・規 範性が高い。代表標準地との検討を踏まえ、価格牽連性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,300 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [116.5] [101.0] 100 44,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利継続を前提に、消費税増税後の消費減 退や世界的な経済減速の警戒感の反面、佐賀 市住宅地への選好性増・需要増から地価水準 は上昇傾向。 昭和５０年代開発の幅員６ｍ道路沿いの住宅 地域。５０戸連たん分譲価格との競合は続く が、供給減少の堅調な市場が戻っており地価 水準は増加傾向。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％