別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 水巻 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   水巻 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　岩隈　良弘 印  TEL.

鑑定評価額 6,770,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠賀郡水巻町伊左座１丁目４５５番１２ ｢伊左座１－１１－２｣ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした既成 住宅地域 北東4.6m町道 水道、下水 水巻 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 広域的に戸建住宅が存する区 画整然とした住宅団地。 街 路 ４．６ｍ町道 交通 施設 水巻駅　南西方 1.4km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として成熟しており、概ね現状で推移すると考えられる。周辺における新規の宅地供給との競合も あるが、近隣地域の需給は概ね安定しており、地価水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、水巻町及び隣接する市・町の住宅地域一帯と把握する。市場における主たる需要者は、北九州市 や遠賀郡内に通勤するサラリーマン等が中心。不動産市場は高齢化の影響等もあるが、隣接する北九州市八幡西区は住 宅需要が堅調で、当該地区との比較による割安感もあり、利便性、環境等の面で優れる住宅地については、上昇の傾向 も認められる。取引される価格帯は、土地で７００万円、新築住宅で２０００～２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する近隣地域は、第一種低層住居専用地域に指定された戸建住宅が整然と建ち並ぶ地域であり、自用目 的の取引が主流である。収益性よりも主に居住の快適性が追求されるため、収益価格については試算しなかった。よっ て本件においては、現実の不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、代表標準地 との検討を踏まえ、さらに、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　水巻 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [137.9] [100.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口は減少傾向で、高齢化率も周辺市町 と同様、県平均より高い状態が続く。一方で 、北九州市に近く、ベッドタウンとしての色 合いが強まる。 地域要因には変動はないが、周辺地域で新規 の分譲事業が行われており、近隣地域周辺の ミニ開発も含め、これらとの競合関係にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％