別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 太宰府 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -10 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　川村　勇人 印  TEL.

鑑定評価額 5,540,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市御笠５丁目２６８番１３９外 ｢御笠５－８－２７｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 東6m市道 水道、下水 太宰府 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 太宰府駅　北東方 3.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。 地価水準は、不動産需要に特段の変化が見られないことから、当面横ばい圏内で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西鉄天神大牟田線・太宰府線、ＪＲ鹿児島本線沿線で、太宰府市、隣接市町等の市街地郊外に位置する 住宅地域等の圏域。需要者の中心は、福岡都市圏南部に居住する個人エンドユーザーが主体である。引き続き好調な住 宅市況のもと、市街地から離れた立地の交通利便性等に劣る住宅地においても需要は安定的に推移している。土地は総 額６００万円程度まで、新築戸建物件で総額２０００万円台前半までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地から離れた立地で、アパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算し ない。自己使用目的の取引が主体の居住快適性を重視する住宅地域であるため、信頼性の高い取引事例から試算され、 市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更に、前年標準地価格について価格形成要因 の変動状況を分析・検討の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太宰府 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,800 円／㎡ [108.6] 100 100 [100.0] 100 [190.4] [100.0] 100 31,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等の金融環境や所得・雇用環境を背景 に、太宰府市の新設住宅着工戸数や取引件数 は増加基調にあり、住宅需要は堅調な状態が 続いている。 市街地から離れた利便性に劣る立地であるた め選好性は低いものの、周辺においてはミニ 開発等の住宅供給が見られ、住宅需要は安定 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +75.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％