別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 太宰府 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕 印  TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市五条５丁目３０５３番１９ ｢五条５－１７－３｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い傾 斜地の住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 西鉄五条 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 西鉄五条駅　南東方 520m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵部の区画整然とした既成の住宅地域であり、大きな需給の変化は認められず、今後も現状の住環境を維持す るものと予測する。周辺の住宅地に比し閑静な住宅団地で、地価は緩やかに上昇すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市及び隣接市に存する利便性の高い住宅地域である。主たる需要者は福岡市都心部へ通勤するエンド ユーザーが中心的といえる。低金利政策や景気回復等を反映し、住宅取得意欲が改善しており、住宅需要は比較的堅調 である。取引価格は規模を含めてややバラツキがあるが、需要の中心となる価格帯は、土地のみの取引で１３～１８百 万円、新築戸建の価格帯は総額３０百万円前後、中古戸建で２０百万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、丘陵地の区画整然とした住宅地域であり、アパート等の収益物件はほぼ見られないことか ら賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例 より適切に補修正を行い試算されており、市場動向を反映し規範性が高い。したがって、本件では代表標準地との検討 を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太宰府 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [105.7] 100 100 [104.0] 100 [146.9] [100.0] 100 72,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 太宰府市の人口はほぼ横這い。外国人観光客 は年々増加している。市内人気エリアを中心 に住宅需要は堅調であり、取引価格は上昇傾 向が続いている。 丘陵部の閑静な既存戸建住宅団地である。利 便性はやや劣るが、低金利政策、好調な分譲 地価格の牽引により当該地域も地価の上昇が 認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％