別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大野城 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大野城 9-1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　松崎　能久 印  TEL.

鑑定評価額 89,500,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大野城市御笠川６丁目５番４外 ｢御笠川６－５－８｣ ②地積 　(㎡) 973   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 事務所兼倉庫 Ｓ5 中規模の工場、事務 所等が混在する工業 地域 北東9m市道 水道、下水 白木原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中低層事務所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       950 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 太宰府インターチェンジに近 接する 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 白木原駅　北東方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は幹線道路背後に中小工場、流通業務施設が混在する工業地域である。周辺は共同住宅、近隣型商業施 設も目立ち安定的である。地価水準は地域の状況を反映して、依然として上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 中低層事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大野城市及び周辺行政区内で高速道路のインターチェンジに近接する工場地域。需要者の中心は、小工 場、流通業務を営業する事業者等を主とする。流通関連業が比較的好調に推移していることから、売買市場も活発化し ている。取引価格は規模、用途、グレードによりまちまちであり、中心となる価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場性を反映し、実証性が高い試算価格である。収益価格は、収益性を反映し、理論的な価格であるが、 土地価格と賃料水準との関係が不安定であることから、収益価格はやや低位に試算された。したがって、比準価格を標 準として、収益価格を比較考量し、前年価格等との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大野城市は高い人口増加率を背景に発展傾向 にあり、不動産への需要は依然として旺盛で あるが、マンション販売状況に陰りがみられ る。 流通業務施設に対する需要は好調。周辺の商 況も堅調であり、地価は依然として上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.9 ％  ％