別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 春日 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日 -4 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　川村　勇人 印  TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日市松ケ丘３丁目１２２番 ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 博多南 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 博多南駅　南東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価水 準は、住宅地需要が引き続き堅調であるため、当面上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西鉄天神大牟田線、ＪＲ鹿児島本線、ＪＲ博多南線沿線で、春日市、隣接市町等の住宅地域等の圏域。 需要者の中心は、福岡市都心部等へ通勤する個人エンドユーザーが主体である。引き続き堅調な不動産需要に支えられ 、好調を維持している住宅市況に加え、周辺部の開発波及効果もあって、住宅価格は上昇傾向が続いている。土地は総 額２０００万円台前半まで、新築戸建物件は総額３０００万円台後半までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しない。自己使用目的の取引 が主体となる居住快適性を重視する住宅地域であるため、信頼性の高い取引事例から試算され、市場実態を反映した比 準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更に、前年標準地価格について価格形成要因の変動状況を分析・検 討の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大野城 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,300 円／㎡ [105.3] 100 100 [101.0] 100 [ 87.4] [100.0] 100 83,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡都市圏南部の住宅地として人気が高い春 日市においては、良好な住宅取得環境を背景 に住宅需要は引き続き堅調な状態が続いてい る。 南側に隣接する新規大型住宅団地の熟成が進 んだことにより、利便性や住環境が高まり、 地価は上昇傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.6 ％  ％