鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中間 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中間０２Ｋ -10313	中間市		建付地	（　）	ほぼ整形	北16m市道、東15m、西6m、三方路		１住居 (70,200)
b	中間０２Ｋ -10401	中間市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m県道、南東3.5m、角地		１住居 (70,200)
c	八幡西０２Ｋ -10204	北九州市八幡西区		更地	（　）	正方形	北西9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	八幡西０２Ｋ -10207	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m県道、南西5.2m、二方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,600	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	43,214	100 [ 54.1]	79,878	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	79,900
b	(　 ) 34,953	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	37,224	100 [ 47.3]	78,698		78,700
c	(　 ) 78,633	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,161	100 [ 101.0]	77,387		77,400
d	(　 ) 58,172	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	57,711	100 [ 71.7]	80,490		80,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -23.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -34.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -23.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +34.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -23.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -23.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,700 円／㎡]

中間 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,600,467	6,331,604	15,268,863	13,972,200	1,296,663	（　0.9549） 1,238,183	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	30,199,585 円　　　　（　 59,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中間 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	300.00	ＲＣ4	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	508 ㎡	21.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２Ｆは店舗および事務所、３～４Ｆは共同住宅でファミリータイプの居宅と想定。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

標準的使用と同じ

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	300.00	80.0	240.00	2,100	504,000	4.0	2,016,000
							2.0	1,008,000
2～	店舗・事務所	300.00	85.0	255.00	1,600	408,000	4.0	1,632,000
							2.0	816,000
3～ 4	共同住宅	300.00	90.0	270.00	1,200	324,000	1.0	324,000
							1.0	324,000
～

～

計		1,200.00	86.3	1,035.00		1,560,000		4,296,000
								2,472,000

⑨年額支払賃料	1,560,000 円　×　12ヶ月　＝　 18,720,000 円
⑩a共益費（管理費）	240 円／㎡　×　 1,035.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,980,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な水準を基に、建物の規模・品等等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,700,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,103,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,957,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,296,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,812 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,472,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 601,895 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,600,467 円　　　　（　 42,521 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中間０２Ｋ（賃）　　　　-10701	2,087 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,319	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,197 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中間０２Ｋ（賃）　　　　-11097	1,710 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,138
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

中間 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,095,000 円	219,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,867,904 円	22,060,800　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,100 円
	建物　　　　　　　　　 1,839,600 円	219,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.80 /1000
④損害保険料	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,331,604 円　（　　　　　　 12,464 円／㎡）　　（経費率　　 29.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	219,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,972,200 円（　　　　　 27,504 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,600,467 円
②総費用	6,331,604 円
③純収益　①－②	15,268,863 円
④建物等に帰属する純収益	13,972,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,296,663 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,238,183 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,437 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,199,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
中間 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中間 5-1

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　景平　良邦

印

TEL.

鑑定評価額

39,700,000 円

１㎡当たりの価格

78,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中間市蓮花寺１丁目５２７番３外｢蓮花寺１－１－８｣				②地積　(㎡)	508 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:1	診療所兼住宅ＲＣ4	大型スーパーを核店舗とする路線商業地域	南西16m市道	水道、ガス、下水	通谷 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 200 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

大型スーパー、鉄道駅にも近
く、市内では繁華性の高い地
域である。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

通谷駅西方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大型スーパー等に近接するが、同種の郊外型大型店舗との競合も厳しく、用途的には現状を維持するが、地価の
下落傾向は継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、概ね八幡西区から中間市にかけての幹線道路沿いを中心とした商業地域である。需要者の中心は
地元の小売業者等である。近隣地域は、市内で最も繁華性の高い地域であるが、郊外型の大型店舗等の影響もあり、需
給関係は厳しい状況が続いている。土地は５００㎡程度で４，０００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地の取引事例の稀少性により隣接市の類似の取引事例により比較検討したもので、市場性を反映した比準価格を得
られた。収益価格は、純利益を資本還元して求めており理論的価格であり、還元利回り等の指標についても規範性が高
いが、当近隣地域の事業形態は多種多様であるので、純然とした収益性の把握は困難である。以上より、比準価格を重
視し、収益価格を比較考量し、周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに拡大しているがペースは鈍化
している。中間市の人口は減少傾向。大型店
舗の出店等で既成商業地は衰退が進む。

地域要因に格別な変動はないが、周辺地域に
大型店舗が立地し、競合関係にある当該商業
地の需要は低調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

中間 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０２Ｋ -10204	北九州市八幡西区		更地	（　）	正方形	北西9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	八幡西０２Ｋ -11495	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ整形	南西4m市道、中間画地		近商 (80,240)
c	八幡西０２Ｋ -11498	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8.2m市道、北東4m、角地		近商 (90,300)
d	八幡西０２Ｋ -11506	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	西22m市道、北8m、二方路		近商居住誘導区域 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,633	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,633	100 [ 99.5]	79,028	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	79,000
b	(　 ) 75,625	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	82,351	100 [ 100.8]	81,697		81,700
c	(　 ) 92,829	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	88,851	100 [ 110.5]	80,408		80,400
d	(　 ) 87,733	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	95,570	100 [ 118.8]	80,446		80,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 +7.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,600 円／㎡]

中間 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,828,030	6,094,940	14,733,090	13,334,200	1,398,890	（　0.9549） 1,335,800	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	32,580,488 円　　　　（　 64,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中間 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	300.00	ＲＣ4	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	508 ㎡	21.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階はフロア貸し、３階～４階は３ＤＫを想定。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

標準的使用に同じ

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗・事務所	300.00	80.0	240.00	2,040	489,600	4.0	1,958,400
							2.0	979,200
～ 2	店舗・事務所	300.00	85.0	255.00	1,500	382,500	4.0	1,530,000
							2.0	765,000
3～ 4	共同住宅	300.00	90.0	270.00	1,150	310,500	1.0	310,500
							1.0	310,500
～

～

計		1,200.00	86.3	1,035.00		1,493,100		4,109,400
								2,365,200

⑨年額支払賃料	1,493,100 円　×　12ヶ月　＝　 17,917,200 円
⑩a共益費（管理費）	240 円／㎡　×　 1,035.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,980,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,898,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　％　＝　　 1,044,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,213,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,109,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,039 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,365,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 575,891 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,828,030 円　　　　（　 41,000 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中間０２Ｋ（賃）　　　　-10701	2,087 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,319	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,040 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中間０２Ｋ（賃）　　　　-11097	1,710 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,966
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

中間 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,045,000 円	209,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,763,540 円	21,258,000　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,776,500 円	209,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	209,000 円	209,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	209,000 円	209,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,094,940 円　（　　　　　　 11,998 円／㎡）　　（経費率　　 29.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	209,000,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,334,200 円（　　　　　 26,248 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,828,030 円
②総費用	6,094,940 円
③純収益　①－②	14,733,090 円
④建物等に帰属する純収益	13,334,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,398,890 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,335,800 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,630 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,580,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,100 円／㎡）