別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 中間 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中間 -1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　沖永　裕章 印  TEL.

鑑定評価額 6,740,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中間市鍋山町９３８番５外 ｢鍋山町２０－１４｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東4.6m市道 水道、ガス、下水 通谷 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　４ ．６ｍ市道 交通 施設 通谷駅南方 500m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の要因変動は見込まれないが、旧式の住宅団地に位置し高齢化に伴う需要減退が懸念される一方で、最寄駅 まで徒歩圏内の立地条件を有し、地価は今後も現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ筑豊本線及び筑豊電鉄沿線のうち中間市及び隣接市町の住宅地域の圏域であり、特に通谷駅を最寄 駅とする既成住宅地との代替・競争関係が強い。需要者は中間市等の居住者を中心とする。圏内の既成住宅地域は高齢 化が進み需要は総じて横ばい～やや弱含みであるが、立地条件等が良好な地域では一定の需要が認められる。取引市場 における中心価格帯は規模により一様ではないが、土地のみが６００万円～８００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は自用の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存するため、積算価格及び収益価格は試算できず比準価格のみを試 算した。比準価格は、現実の取引価格から求めた実証的価格である。本件では標準地周辺で取引された戸建住宅団地内 の複数事例から比準しており、求めた価格は妥当と判断する。鑑定評価額の決定にあたっては、代表標準地との検討を 踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、比準価格を採用し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中間 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [102.0] 100 32,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北九州地区の経済は緩やかな拡大基調が見ら れる一方、中間市では高齢化率が３５％を超 え、住宅地市場は概ね横ばい～やや弱含みで 推移している。 特段の要因変動は認められないが、旧式の住 宅団地ながら最寄駅まで徒歩圏内に立地し、 地価は概ね安定的に推移している。 対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認 められない。なお、接道部分の方位格差は反 映した。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％