別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 豊前 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊前 -1 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　羽田　成利 印  TEL.

鑑定評価額 4,160,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊前市大字梶屋２８５番３ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 農家集落近傍の一般 住宅が見られる住宅 地域 北東5m市道 水道 三毛門 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 三毛門駅南西方 2.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宇島駅及び三毛門駅圏に存する農家住宅等が点在する住宅地域で、周辺は農地地域に囲まれ、建物の疎密度は低 いため、当分の間、現状維持のまま推移し、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊前市中心市街地郊外に存する農家住宅及び一般住宅地域である。需要者の中心は、主に個人取得者で 、市内の地縁的関係のある第一次取得者である。近隣地域周辺には、農地が広がり、小規模な新興住宅団地の形成がみ られるが、需要の中心は宇島駅前の八屋地区で、当該地域への住宅地需要は低迷している。取引市場における価格帯は 、土地価格で４００万円から５００万円に推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、豊前市中心市街地郊外に存する農家住宅及び一般住宅地域で、ほとんどが自用を目的とする戸建住宅であ る。従って、取引事例比較法から求められた比準価格を中心に、さらに対象地の前年価格及び価格形成要因の推移・動 向を分析検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定する。なお、収益価格の適用については、賃貸共同住宅等の市場 形成が未成熟なため、その適用を断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊前市の人口、世帯数は微減傾向にあり、小 規模な住宅分譲開発も活発で、低金利に支え ながら総じて堅調な需要動向を示している。 既存の小規模な分譲住宅と旧来からの農家住 宅地が混在し、点在している。付近は農地が 広がり、市郊外にあるため住宅地需要は弱含 みになっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％