別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 飯塚 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯塚 -4 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　悟 印  TEL.

鑑定評価額 5,330,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月12日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯塚市鯰田字内牟田２０７０番１５ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6m市道 水道 浦田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 浦田駅北方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 飯塚中心部からやや離れた小規模住宅団地である。成熟した住環境につき、今後も戸建住宅地としての利用状態 が維持されるとみられる。地価は下落基調であるが、下落幅は縮小傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は飯塚市内の住宅地。特にＪＲ鯰田駅・浦田駅等の駅を最寄りとする地域と価格牽連性が高い。需要者は戸 建住宅所有目的の地縁選好性を有する個人が中心である。当該エリアは、新飯塚駅周辺の住宅地と比べ、交通利便性に 劣ることもあり不動産需要はやや弱い。取引数も少なく、地価は下落傾向で推移している。市場の中心価格は、土地２ ２０㎡程度で５００～６００万円が中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、自己使用目的の取引が中心である。収益価格は、賃貸市場が未成熟 で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことや想定要素を含むことから、試算を断念した。したがって、現実 の市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向も勘案し、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯塚 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,400 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [159.1] [100.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 飯塚市において、人口減、高齢化の進展等も あり、地域経済は停滞傾向にある。不動産市 況も依然として弱含みで推移している。 既存住宅地の需要は弱いものの、新規分譲地 は相応の価格で取引され、地価の底打ち感は 認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％