別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 久留米 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -31 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　早坂　剛雄 印  TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市宮ノ陣４丁目４１３番２２ ｢宮ノ陣４－９－６｣ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 宮の陣 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   110 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 宮の陣駅　北東方 650m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、近隣地域において格別の変動要因はなく当分の間現状を維持すると 予測する。地価水準については、住環境が良好であることを背景に、強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市の北部に位置し宮ノ陣地区を中心とする区画整然とした住宅地域である。需要者の属性は、地 縁的選好性を有する個人が中心であるが、近年では他地域からの転入も散見されるようになっている。土地需要につい ては、良好な居住環境を背景に底堅く、価格についても強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみ で１，６００～１，９００万円前後、土地建物一体で２，６００～３，２００万円前後の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、区画整然とした一般住宅を中心として、主に居住の快適性が重視される住宅地域である。比準価格につい ては、やや広域的に事例を収集したが、現実に取引された市場性を反映した価格で信頼性は高い。一方、収益価格は、 快適性を重視した地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。よって、本件では比準価格を中 心として、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,500 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [ 90.5] [100.0] 100 69,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は直近１年では微減傾向にあるが、高齢 化率は県平均とほぼ同程度である。取引価格 及び取引件数は増加傾向にある。 価格形成に特段の影響を及ぼす要因はないが 、居住環境が良好である当地域の地価は強含 みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％