別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 福岡西 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -23 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　井手　江美 印  TEL.

鑑定評価額 8,180,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区生の松原３丁目１７１７番１５ ｢生の松原３－３２－３０｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,50) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 戸建住宅が建ち並ぶ 丘陵地の既成住宅地 域 西4m市道 水道、下水 下山門 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北４．０ ｍ市道 交通 施設 下山門駅　南西方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (40,50) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市街化調整区域内に位置しており、土地需要は、いまだ弱含みで推移している。ただし、周辺住宅 地の地価上昇に若干の影響を受け、やや上昇傾向にあると判断した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西区内の市街化調整区域内の住宅地域等が中心であると判断した。当該地域は、丘陵地に位置する調区 内の住宅地域であるため、その需要者は、地縁的関係者を中心に３０代～４０代を中心とする中層のサラリーマンも散 見される。調整区域内の取引は少ないが、周辺の住宅地域の地価上昇の影響を受け、若干地価上昇傾向下にあると思料 する。当該、土地の需要の中心となる価格帯は、土地で１千万円前後、新築の戸建で３千万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ調整区域内の住宅地域であるため、投資目的ではなく、自用目的の取引が主となっている。したが って、快適性等を重視した需要者の購買力を基礎として価格が形成されている。以上から、本件では、市場性を反映し た比準価格を標準とし、さらに経済動向・調区を中心とした不動産市場の動向に留意して、本件鑑定評価額を決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は、増加傾向が続いている。住宅 地については、旧来の良好な住宅地域及び郊 外の新興住宅地域を中心に地価上昇が続いて いる。 調区の丘陵地であり、土地の取引件数は少な い。周辺の住宅地の地価上昇傾向や調区の取 引動向から若干の地価上昇傾向下にあると判 断した。 個別的要因に特に変化はなく、地域動向と同 一の傾向下にある。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％